Résidences secondaires : cartographie, dynamiques et enjeux de l’attractivité territoriale depuis 2020

La résurgence des résidences secondaires : une tendance réactivée par de nouvelles aspirations

Le marché des résidences secondaires en France connaît depuis 2020 un regain inédit, porté tant par la pandémie et ses effets sur les modes de vie que par une revalorisation de la qualité de l’environnement. La France reste, avec deux fois plus de résidences secondaires que l’Espagne ou l’Italie, le pays européen où ce phénomène est le plus développé (INSEE, 2023). Mais depuis les confinements, ce marché a pris de nouvelles directions, façonnant de façon singulière certains territoires.

• Plus de 3,6 millions de résidences secondaires en 2023, soit 10% du parc immobilier total français (source : INSEE, Chiffres logement 2023).
• +12% de transactions pour les résidences secondaires entre 2020 et 2022 (source : Notaires de France, Bilan immobilier 2022).
• Le télétravail et l’aspiration à des espaces naturels expliquent une partie de la demande croissante, tout comme l’effet « refuge » de la pierre dans un contexte d’incertitudes économiques.

Les géographies de l’attractivité : de la mer à la montagne, un gradient bien établi

Historiquement, l’attractivité des résidences secondaires se concentre sur trois grands espaces : le littoral, la montagne, et – dans une moindre mesure – certaines campagnes de villégiature. Ces pôles se recomposent depuis 2020 sous la pression conjointe de la recherche d’espace et de nature.

Littoral atlantique et méditerranéen : des territoires sous haute tension

• La côte Atlantique, du Pays Basque à la Bretagne sud, confirme son attractivité. Les communes comme Arcachon, La Baule, ou encore les îles de Ré et d’Oléron se maintiennent dans le top 10 des destinations les plus recherchées (MeilleursAgents 2023).
• Près de 45% du parc immobilier sur les îles de l’Atlantique est composé de résidences secondaires (INSEE).
• En Méditerranée, la Côte d’Azur (notamment le Var, les Alpes-Maritimes, le littoral du Languedoc-Roussillon) concentre des prix records (jusqu’à 13 800 €/m2 à Saint-Jean-Cap-Ferrat).
• L’accès à l’offre devient de plus en plus restreint pour les ménages résidents, avec une pression foncière élevée et des tensions sur le parc locatif à l’année.

La Montagne : le boom des Alpes et des Pyrénées, des dynamiques différenciées

• Les stations des Alpes du Nord (Megève, Chamonix, Annecy), du Vercors et, plus récemment, le Queyras et le Briançonnais restent plébiscités. Leur plus-value post-Covid : espace, infrastructures et attractivité 4 saisons.
• Les Pyrénées voient aussi l’émergence de « villages refuges » : Cauterets, Bagnères-de-Luchon, ou Ax-les-Thermes observent une hausse des acquisitions par des citadins de Toulouse et Bordeaux (+10% de transactions en 2021, selon FNAIM).
• 71% du parc bâti de certaines stations villages est dédié à la résidence secondaire (Observatoire National de la Montagne, 2023).

La campagne revisitée : Val de Loire, Périgord, et Bretagne intérieure

• Loin du mythe de la « maison de famille » isolée, de nouveaux territoires ruraux proches du train et des commodités attirent les Parisiens, Nantais et Bordelais : Perche, Gâtinais, Charente, vallée de la Dordogne.
• Le Val de Loire a bénéficié d’un afflux lié à la « diagonale du télétravail » (étude SeLoger, 2022), combinant patrimoine bâti, prix attractifs (1 600 à 2 300 €/m2) et mobilité facilitée.
• La Bretagne intérieure (Monts d’Arrée, Brocéliande) affiche une hausse spectaculaire du nombre de transactions en 2021-2022 (+18% selon Notaires de Bretagne).

Palmarès des zones les plus attractives : chiffres, profils, enjeux

Zone / Commune	Taux de résidences secondaires (2023)	Prix moyen au m2 (2023, anciens)
Île de Ré (Charente-Maritime)	57 %	9 500 €
Megève (Haute-Savoie)	62 %	13 100 €
Arcachon (Gironde)	49 %	8 600 €
Saint-Jean-de-Luz (Pyrénées-Atlantiques)	44 %	8 300 €
Porto-Vecchio (Corse-du-Sud)	48 %	6 200 €
Perche (Orne)	21 %	2 300 €

• Îles et stations balnéaires : surreprésentation des résidences secondaires, tension extrême sur les prix, parc immobilier souvent peu adapté à l’habitat permanent (absence de chauffage, logements petits, rénovations coûteuses).
• Montagne : résidences secondaires = levier pour maintenir de l’activité touristique, mais aussi facteur de précarité résidentielle des locaux, avec un système bi-résidentiel (saisonnalité forte, population flottante).
• Campagne attractive : appétence pour les maisons de bourg ou de village, souvent réhabilitables à coût moindre, dans un rayon de 2h de Paris ou des grandes métropoles.

Quelles populations pour quelles zones ? Un profil biographique différencié

La sociologie des acheteurs de résidences secondaires n’est pas homogène selon les territoires. Si la figure classique – seniors urbanisés, cadres supérieurs, retraités – reste prépondérante, elle se renouvelle désormais avec l’irruption de familles jeunes, de télétravailleurs et de néo-ruraux.

• Littoral atlantique et méditerranéen : clientèle plus âgée, patrons d’industrie, professions libérales, retraités fortunés ; acquisitions souvent autour de 65 ans (chiffres Crédit Agricole, 2023).
• Montagne : fraction plus large de familles, parfois de classes moyennes supérieures, cherchant à mutualiser les coûts (copearenting, multipropriété, etc.). Développement de l’investissement locatif touristique, semi-spéculatif.
• Campagne accessible : émergence de propriétaires de 30-45 ans, souvent actifs dans les métropoles, qui cherchent un « second souffle » hors de la ville ; télétravail partiel ou location saisonnière pour amortir le coût.

Conséquences territoriales et nouvelles régulations depuis 2021

L’explosion des achats de résidences secondaires n’est pas sans effets. Tensions foncières, pression sur le parc à l’année, hausse des prix, éviction des ménages locaux et transformation de la vie communale sont des phénomènes bien documentés.

• Tourisme et saisonnalité : La forte concentration de résidences secondaires favorise une économie locale dépendante du tourisme, mais accentue la vacance hors saison et fragilise l’offre de services à l’année.
• Pression sur le logement principal : D’après la Fondation Abbé Pierre, le déficit de logements accessibles est accentué dans 750 communes (Baromètre Logement, 2023) où plus de 1/3 du parc est en résidences secondaires.
• Nouvelles régulations :
  • Taxe sur les logements vacants et majoration de taxe d’habitation dans plus de 3 700 communes depuis 2023.
  • Encadrement de la location de meublés de tourisme (notamment sur la côte Atlantique et dans les Alpes) ; quotas ou interdictions dans certains secteurs.
  • Favoriser les acquisitions en résidence principale via les dispositifs d’aide à l’accession (cf. « zones tendues » de la Loi ELAN, ministère de la Transition écologique).

Regards croisés sur les dynamiques à venir

L’analyse de l’attractivité des territoires pour les résidences secondaires révèle une tension centrale : s’il s’agit souvent d’un moteur économique, générant retombées fiscales (le cas d’Arcachon, 60% des recettes locales hors impôt sur le foncier selon Les Echos, 2022), la massification du phénomène bouleverse la structure foncière et démographique de nombre de communes. La géographie du phénomène évolue au gré des nouvelles mobilités, des arbitrages familiaux et de la hiérarchie des aménités territoriales, tandis que la pression réglementaire s’accroît sur les « hot spots » les plus convoités.

Les prochaines années s’annoncent décisives : la progression du télétravail, l’évolution des régulations et le possible retournement du marché immobilier amorceront-ils une redistribution des cartes, favorisant de nouveaux bassins ou précipitant une accentuation des inégalités territoriales ?

Reste une certitude : la résidence secondaire n’est plus l’apanage marginal d’une élite, mais un paramètre structurant des dynamiques locales de l’habitat, de la revitalisation des zones rurales à la surchauffe du littoral et de la montagne. Rendre compte de cette réalité réclamait un regard croisé : poursuivre ce suivi et cette analyse reste nécessaire pour éclairer les transformations à l’œuvre en France.