Vacance de logements : territoires exposés, dynamiques à l’œuvre

Qu’entend-on par vacance de logement et comment la mesure-t-on ?

La vacance désigne, d’après l’Insee, des logements « non occupés au moment du recensement et proposés à la vente ou à la location, ou encore en attente de règlement de succession, ou inhabités pour d’autres raisons ». La France comptait, selon le dernier recensement de l’Insee (chiffres 2020 publiés début 2023), près de 3,2 millions de logements vacants, soit environ 8,2% du parc total. Un taux en progression depuis vingt ans : il était de 6,2% en 1999.

Mais derrière cette moyenne nationale se cachent d’importants contrastes. La notion même de vacance recouvre des situations hétérogènes :

• Vacance structurelle : logements inoccupés depuis des années, souvent dégradés, situés dans des zones de déprise économique.
• Vacance frictionnelle : rotation normale entre deux locataires ou propriétaires, plus présente dans les marchés dynamiques.
• Vacance spéculative : maintien volontaire de logements hors marché en attente d’une hausse de valeur.

Comprendre la vacance implique d’identifier laquelle domine sur un territoire donné.

Où se concentrent les taux de vacance les plus élevés ?

La vacance n’est pas un phénomène uniforme. Elle résulte d’un faisceau de facteurs – économiques, démographiques, patrimoniaux – et forme une véritable géographie de l’inoccupation.

Des villes moyennes et territoires en déclin industriel

On retrouve les niveaux de vacance les plus élevés dans des anciennes régions industrielles et dans de nombreuses villes moyennes. L’Insee estime ainsi que dans la Meuse, la Haute-Marne ou les Ardennes, plus de 11% du parc résidentiel est vacant. Certains cœurs de villes moyennes dépassent même les 15% (Saint-Dizier, Chalon-sur-Saône, Montluçon).

• À Béziers, le taux de vacance frôle 13% en 2021 (source : Rapport sur la vacance des logements en France, Observatoire des territoires).
• Dans la Nièvre, la vacance concerne 14,4% des logements en 2020 (INSEE).
• Saint-Etienne, la plus grande aire urbaine de France avec une faible attractivité, reste aussi marquée par plus de 10% de logements vacants.

Ces territoires cumulent souvent vieillissement démographique, exode des jeunes, désindustrialisation et attractivité décroissante. Les logements dégradés, hérités d’un parc ancien, accentuent la difficulté à trouver preneur. À ces causes s’ajoute la faiblesse de la demande, qui rend la remise sur le marché peu rentable.

Les espaces ruraux en marge

En dehors des petites villes, de nombreux territoires ruraux connaissent également des niveaux élevés de vacance. En Creuse, dans certains cantons de l’Allier ou du Cantal, elle atteint ou dépasse les 10%. Le parc rural, souvent constitué de maisons anciennes, souffre du vieillissement des propriétaires, d’un manque d’entretien, mais aussi de la faible attractivité pour de nouveaux arrivants, même depuis la « ruée vers la campagne » post-Covid – qui a surtout bénéficié aux zones périurbaines dynamiques.

Dynamique différente dans les stations touristiques

À l’inverse, certains territoires affichent des « taux de vacance » élevés, mais cela reflète parfois autre chose : une importante part de résidences secondaires, temporairement inoccupées. C’est le cas dans les Alpes, sur la Côte Atlantique, ou le littoral méditerranéen, où la part de logements « vacants » (au sens de l’Insee) peut dépasser 15% mais recouvre une réalité très différente de celle de la vacance dans les zones en difficulté. À noter : la vacance « frictionnelle » tend à y augmenter, car les biens changent souvent d’usage – location saisonnière, usage ponctuel, vente.

Quels territoires échappent à la vacance chronique ?

Les grandes métropoles et agglomérations du croissant dynamique français (Arc Atlantique, Île-de-France, Rhône-Alpes) connaissent, dans l’ensemble, des taux de vacance inférieurs à la moyenne nationale. Ainsi, à Paris intra-muros, la vacance est restée stable autour de 7% en 2020, mais elle a des causes singulières : propriétés utilisées comme pied-à-terre, locations de courte durée, ou volonté de conserver un actif patrimonial liquide.

• À Lyon, le taux de logements vacants tombe à 5,6% (INSEE, 2020).
• Le Grand Ouest (Rennes, Nantes, Bordeaux) affiche des taux stables autour de 5 à 6%.
• Dans le Genevois français, la pression démographique fait que la vacance est souvent inférieure à 4%.

La demande locative soutenue dans ces territoires accélère la rotation des logements, limitant la vacance frictionnelle. Toutefois, la pression immobilière et la hausse des prix empêchent souvent de mesurer la « vacance cachée » liée à la spéculation ou à l’usage partiel.

Évolution de la vacance depuis la crise sanitaire : continuités et inflexions

La période 2020-2022, marquée par la crise sanitaire et de nouveaux arbitrages résidentiels, aurait pu bouleverser les cartes. Les données montrent cependant que la géographie de la vacance reste relativement stable, même si certaines évolutions sont notables :

• Stabilisation ou légère baisse dans certaines métropoles : À Marseille, la vacance a chuté de 1,3 point entre 2017 et 2022, portée par un retour d’attractivité et des politiques de rénovation du parc ancien (source : FNAIM – Observatoire local).
• Persistante, voire aggravation, dans les zones en décroissance : Les friches industrielles et logements anciens des territoires de l’Est et du Centre peinent à trouver repreneur, même avec les petits flux liés au télétravail et aux départs urbains constatés depuis 2020.
• Effet « marché bloqué » dans certaines villes moyennes : La hausse des prix nationaux n’a pas relancé l’attractivité partout. À Montluçon et Châtellerault, le parc vacant s’alourdit encore faute de revitalisation commerciale et de renouvellement de la population.

Les déterminants multiples de la vacance : décryptage par type de territoire

L’analyse croisée des dynamiques régionales et locales met en lumière la multiplicité des causes. On peut distinguer plusieurs « profils » de vacance, utiles pour penser les politiques publiques :

• Vacance de déprise : liée à la désindustrialisation, au recul démographique et à la précarisation sociale. Les petites et moyennes villes des régions Grand Est, Bourgogne-Franche-Comté, ou des bassins ruraux de l’Allier ou de la Creuse en sont les principaux exemples. Ici, la vacance est symptomatique d’un véritable décrochage territorial.
• Vacance frictionnelle : prédominante dans les secteurs attractifs où le marché immobilier fonctionne rapidement. L’habitat se renouvelle, le turnover est plus rapide, la vacance reste souvent transitoire.
• Vacance patrimoniale ou spéculative : observable dans certains arrondissements parisiens, à Nice, à Cannes ou à Biarritz, où des logements sont volontairement laissés vides ou sous-occupés.
• Vacance d’usage saisonnier : associée au parc de résidences secondaires et à la forte saisonnalité dans les territoires touristiques (Savoie, Pyrénées, littoraux).

À chaque profil correspondent des besoins différents en matière d’action publique : lutte contre l’habitat indigne, soutien à la rénovation, politiques de revitalisation des centres-villes ou régulation du marché locatif.

L’impact social et territorial de la vacance

Si la vacance persistante pose des problèmes économiques (perte de recettes fiscales, dévalorisation du patrimoine, fragilisation du tissu commercial), elle nourrit aussi un sentiment de dévitalisation chez les habitants. Dans les centres-villes en difficulté – Montluçon, Charleville-Mézières, Brive – la vacance chronique se lit dans les vitrines vides, la montée des immeubles fermés ou dégradés et la baisse de l’offre de services.

Les collectivités, conscientes du risque d’un cercle vicieux (fuite des commerces, sentiment d’insécurité, baisse des investissements), intensifient les opérations de revitalisation (Action Cœur de Ville, ORT, BOPR) – mais sans toujours réussir à inverser une tendance inscrite dans des mutations lourdes (baisse de la natalité, vieillissement, perte d’attractivité économique).

À l’échelle micro, des initiatives émergent, telles des occupations temporaires, des expérimentations sur les usages du bâti vacant (logement solidaire, incubateurs sociaux, transformation en habitat inclusif) qui, sans suffire à contenir l’ampleur du phénomène, témoignent d’une volonté de réinventer les usages.

Un enjeu d’avenir : anticiper les recompositions territoriales

La vacance de logement est un symptôme mais aussi un révélateur : elle montre où la démographie et l’économie sont en retrait, mais aussi où les politiques du logement manquent de cohérence à l’échelle locale. Alors que le vieillissement de la population et la transition énergétique poussent à repenser notre rapport au bâti, la vacance pourrait jouer un rôle clé dans la reconfiguration de l’offre résidentielle :

• Reconversion du parc vacant en logement social, structures d’hébergement ou lieux d’expérimentation tertiaires, comme le prônent certains territoires pilotes.
• Rééquilibrage du marché par la rénovation thermique, de nature à rendre à nouveau attractifs certains segments du parc ancien.
• Actions coordonnées de la puissance publique pour réviser la fiscalité des logements vacants, renforcer l’ingénierie territoriale et stimuler la réhabilitation.

Comprendre la vacance de logements, c’est enfin décrypter l’évolution des modes de vie, des aspirations résidentielles et des équilibres territoriaux. Les disparités observées depuis 2020 rappellent l’importance de stratégies différenciées d’action publique, de l’échelon local au national, pour bâtir une France du logement moins inégale, plus durable et davantage en phase avec la demande sociale.

Sources : INSEE, Observatoire national de la politique de la ville, FNAIM, Action Cœur de Ville, rapport DHUP 2023, Observatoire des territoires, Fondation Abbé Pierre.