Logements énergivores : quelles mises en demeure et sanctions face à l’interdiction de location ?

Interdiction croissante des passoires thermiques : une réalité depuis 2021

En France, la lutte contre les logements mal isolés, connus sous le nom de « passoires thermiques », s’est nettement accélérée depuis la Loi Énergie-Climat de 2019 et la Loi Climat & Résilience d’août 2021. Ces textes visent à restreindre, puis interdire, la mise en location des logements dont la performance énergétique est jugée trop faible, principalement ceux classés F et G au Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cette évolution n’est pas anodine : selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, près de 5,2 millions de logements, soit environ 17% du parc, étaient encore considérés comme énergivores (étiquettes F ou G) en 2022 (source : Ministère de la Transition Écologique). Les enjeux touchent à la fois les locataires, confrontés à la précarité énergétique, et les propriétaires, désormais exposés à des sanctions nouvelles.

Comprendre la législation : calendrier progressif des interdictions

La prohibition de location pour les logements énergivores s’organise étape par étape, avec un calendrier précis :

• Depuis août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer pour les logements F et G — tous nouveaux baux ou renouvellements sont concernés.
• Depuis janvier 2023 : interdiction de louer les logements dont la consommation d’énergie finale excède 450 kWh/m²/an, soit une part de la catégorie G (environ 140 000 logements selon l’Ademe).
• À partir de janvier 2025 : interdiction de louer l’ensemble des logements classés G.
• À partir de 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
• 2034 : objectif d’exclusion des logements classés E.

Le texte législatif, appuyé par l’article 160 de la loi Climat et Résilience, précise la notion d’« indécence énergétique ». Un logement qui ne respecte pas ces minima légaux est désormais considéré comme indécent et ne peut être proposé à la location.

Quels risques pour les propriétaires ? Sanctions prévues par la loi

Le cadre légal ne se limite pas à l’interdiction de louer : il institue des mécanismes de sanctions, administratives, civiles et pénales, selon les infractions constatées. Ces dispositions s’ajoutent à la possibilité pour le locataire de faire valoir ses droits en justice.

1. Mise en demeure et obligation de réaliser des travaux

• Mise en demeure par le préfet : Lorsqu’un logement énergivore est loué en infraction à la loi, le préfet peut intimer au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre la classe minimale exigée. Ce pouvoir a été accru par le décret du 11 mai 2023 (n° 2023-388).
• Délai d’exécution : Le propriétaire dispose en général d’un délai maximal de 6 mois, sauf urgence ou danger pour les occupants.
• Astresintes : En cas de non-exécution dans les délais, le préfet peut ordonner le paiement d’astreintes journalières pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour (source : Service-public.fr).

2. Amendes administratives et réquisition du logement

• Amende administrative : Une amende pouvant atteindre 15 000 € peut être infligée au propriétaire récalcitrant (article L.521-4 du Code de la construction et de l’habitation).
• Réquisition temporaire : À terme, un logement laissé vacant et indécent peut être réquisitionné par la préfecture pour héberger des ménages prioritaires (dans le cadre de la loi DALO).

3. Conséquences civiles : réduction de loyer et indemnisation

• Réduction de loyer : Sur décision judiciaire, le locataire peut obtenir une réduction, voire la suspension, du loyer tant que la situation n’est pas régularisée (jurisprudence de la Cour de cassation, 3e civ., 21 septembre 2022).
• Domages et intérêts : Le locataire victime de préjudice (factures élevées, inconfort) peut engager la responsabilité du bailleur et obtenir une indemnisation.
• Droit de résiliation sans préavis : En cas de logement manifestement indécent ou dangereux, résilier le bail est possible à l’initiative du locataire.

4. Risques pénaux limités mais réels

• Déclaration mensongère : Un propriétaire fournissant un faux DPE ou dissimulant la classification réelle du logement peut être poursuivi pour fraude (jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende).
• Mise en danger : Dans de rares cas, une mise en danger de la vie d’autrui peut être retenue en cas de manquements graves.

Focus sur les contrôles : qui vérifie ? Quels recours pour les locataires ?

La lutte contre les passoires énergétiques passe aussi par des contrôles accrus, menés principalement par :

• Les services communaux d’hygiène et de santé (SCHS), compétents pour constater l’indécence et alerter le préfet ;
• Les commissions départementales de conciliation : rôle de médiation entre bailleurs et locataires ;
• La Direction départementale de la protection des populations (DDPP) ;
• Le juge civil, saisi à l’initiative du locataire.

Les locataires disposent, par ailleurs, de plusieurs leviers : signalement à la mairie, action en justice, recours amiable, ou appui des associations spécialisées (ex : Fondation Abbé Pierre, CLCV).

Quelles exceptions ? Cas des copropriétés bloquées et des locations saisonnières

Certains propriétaires se heurtent à l’impossibilité de réaliser les travaux, notamment en copropriété où les décisions doivent être prises collectivement (majorité en assemblée générale). Des dérogations temporaires sont possibles, à condition de démontrer l’impossibilité objective d’agir et la bonne foi dans la démarche d’amélioration.

Il faut souligner aussi que la législation distingue la location de courte durée (type Airbnb), qui pour l’instant échappe à l’interdiction stricte mais reste surveillée. Cependant, des réflexions sont en cours pour élargir les obligations de performance énergétique à ce secteur.

Derrière la règle, des effets concrets et inégaux sur les territoires

En pratique, l’application de l’interdiction révèle des tensions fortes entre, d’un côté, l’objectif écologique — lutter contre les émissions du secteur résidentiel (qui représentent 18% des émissions nationales de CO₂ selon le Ceren) — et, de l’autre, la réalité d’un parc de logement ancien, particulièrement dans les centres-villes ou la ruralité.

La concentration des passoires thermiques est manifeste dans certaines régions : la Creuse, l’Allier ou la Meuse comptent plus de 25% de leur parc classé F ou G, contre moins de 10% dans les espaces densément urbanisés de l’ouest parisien (source : SDES, 2022). Ainsi, la pression des sanctions, perceptibles dans toute la France, frappe plus durement les propriétaires à faibles revenus, incapables de financer la rénovation malgré les aides publiques (MaPrimeRénov’, Programmes Anah).

Une étude de l’Anil d’avril 2024 montre qu’un logement F ou G perd en moyenne 17% de valeur à la revente depuis la mise en place du nouveau DPE, un phénomène qui accentue la polarisation sociale de certains quartiers populaires. Ce déplacement des sanctions du seul cadre juridique vers les réalités économiques et urbaines est une tendance forte.

Une politique aux effets immédiats… et questions en suspens

La montée en puissance du régime de sanctions sur les logements énergivores traduit un basculement structurel majeur : la location indélicate ne sera plus tolérée, au risque d’exclure une part du parc locatif tant que l’offre rénovée ne suit pas. Le mouvement est irréversible et concerne potentiellement plus de 1,8 million de logements dès 2025 (projections Ademe).

Cependant, le défi reste immense quant à l’accompagnement des propriétaires, la gestion des exceptions de bonne foi et l’équilibre à trouver dans les villages et villes moyennes. L’étape de 2025, puis celle de 2028, servira de test à la capacité des politiques publiques à faire converger impératifs écologiques, justice sociale et maintien d’un parc de logements accessible.

Sources utilisées : Ministère de la Transition écologique, Anil, Ademe, Service-public.fr, Observatoire national de la rénovation énergétique, Fondation Abbé Pierre, SDES, Ceren.