Les logements meublés : moteur, symptôme ou variable d’ajustement du locatif depuis 2020 ?

Le boom des meublés : nouvelles réalités du marché locatif post-2020

Le logement meublé, jadis marginal dans l’offre locative française, s’est considérablement imposé dans le débat public et les statistiques ces dernières années. Entre l’essor rapide des plateformes type Airbnb, les réformes fiscales successives et la montée des tensions locatives, ce segment offre une grille de lecture privilégiée pour saisir les recompositions du marché depuis 2020.

Ce mouvement n’est pas seulement la résultante d’une appétence accrue pour la flexibilité ou la mobilité, il résulte aussi de dynamiques économiques, juridiques et territoriales spécifiques : reflux d’une partie de l’offre des étudiants en 2020 avec la pandémie, explosion temporaire de l’offre touristique qui vient concurrencer le locatif traditionnel, tensions sur les marchés urbains, mais aussi volonté de nombreux bailleurs de maximiser la rentabilité des logements tout en se prémunissant contre les loyers impayés.

Des chiffres clefs : essor des meublés depuis la crise Covid

L’impact du logement meublé se mesure d’abord par sa croissance quantitative :

• Le parc de logements meublés représenterait 12 % du parc locatif privé en 2023, contre 8 % en 2015 (Source : Clameur, FNAIM, Ministère de la Transition Écologique, 2023).
• Plus de 22 % des baux signés à Paris en 2022 l’étaient en meublé, soit environ un quart, contre 13 % en 2010 (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, OLAP).
• Sur la plateforme Airbnb, l’offre à Paris est passée – hors pandémie – de moins de 30 000 annonces en 2016 à 50 000 en 2019, avant une légère décrue en 2020-2021 due aux restrictions de voyage (Inside Airbnb, Ville de Paris). Idem à Lyon, où les meublés touristiques représentent localement jusqu’à 18 % de l’offre locative (2022, Lyon Métropole Habitat).

Cette progression s’observe particulièrement dans les zones tendues, mais s’étend aussi aux villes moyennes, mutatis mutandis, portées par des recompositions résidentielle post-pandémie (cf. note INSEE, « 24 villes moyennes dont la population augmente », 2022).

Quels profils d’occupants et quels usages dans le meublé ?

La logique du logement meublé n’est pas dictée par un seul type de clientèle :

• Etudiants et jeunes actifs : Constituants historiques, ils pèsent toujours sur les parcours résidentiels dans les grandes villes universitaires. La part des étudiants logés en meublé a augmenté de 7 points entre 2015 et 2022 (Union Nationale des Maisons d’Étudiants, 2023).
• Mobilités professionnelles de court-terme : Avec l’essor du télétravail, du consulting ou des missions courtes, les bailleurs constatent davantage de demandes pour du logement flexible et équipé.
• Habitat touristique et plateformes : Depuis 2017, près de 30 % des nouveaux meublés sont mis sur le marché au travers des plateformes en ligne pour des durées de séjour inférieures à 30 jours (Observatoire national du tourisme). Ce chiffre a augmenté à la faveur de la pandémie, en lien avec des reports du tourisme locatif longue vers du séjour ponctuel.
• Parcours résidentiels fragiles : Des ménages en précarité ou rupture résidentielle entrent parfois dans le meublé faute d’accès ou de maintien dans le logement non meublé, accentuant la segmentation sociale du parc locatif.

Législation, fiscalité, et nouvelles pratiques : le cadre changeant du meublé

Une fiscalité longtemps plus favorable

Jusqu’en 2023, la fiscalité de la location meublée (statut de « loueur en meublé non professionnel ») restait avantageuse face à la location vide, du fait notamment de l’amortissement du logement et du régime du micro-BIC. Cette attractivité a renforcé le mouvement des petits investisseurs vers la location meublée, parfois au détriment de l’offre classique.

Depuis 2024, le plafond des abattements fiscaux sur les revenus tirés de la location meublée a été abaissé (de 71 % à 50 % pour les meublés touristiques par exemple), et les contrôles sur les déclarations et l’usage effectif du bien ont été renforcés dans de nombreuses communes touristiques comme Bordeaux, Lyon ou Annecy (Bercy Infos, Le Monde, 2024).

Régulation du meublé de tourisme : retour du balancier

Face à la flambée des loyers et aux défauts d’offre abordable, de plus en plus de villes limitent le nombre de meublés touristiques et imposent des démarches complexes pour transformer une location nue en meublé : quotients de compensation, quotas de transformation, enregistrement obligatoire… (Ville de Paris, Communauté urbaine de Bordeaux).

• À Paris, depuis la loi ELAN (2019) et les arrêtés municipaux qui ont suivi, la transformation de logements classiques en meublés touristiques est conditionnée à une autorisation de changement d’usage, avec obligation de compenser par une surface équivalente en logement locatif traditionnel (Règlement municipal, 2024).
• À Lyon, le quota maximum d’offres en meublé touristique a été fixé à 15 % dans certains arrondissements centraux.
• Dans le littoral atlantique (La Rochelle, Biarritz), certaines communes plafonnent le nombre de nuitées annuelles par logement loué à 120, pratique adossée à la réglementation nationale.

Impact sur le marché : entre pression sur l’offre, reconfiguration des loyers et précarisation locative

Effets sur les loyers et la tension locative

L’essor du meublé a contribué, dans les marchés déjà tendus, à une hausse des loyers, en raréfiant le stock de logements disponibles à la location longue durée. Selon l’ADIL, le loyer moyen d’un meublé en 2023 à Paris est supérieur de 18 % à celui d’un logement nu comparable – une différence qui atteint parfois 30 % pour les petits logements (studio, T1).

• À Bordeaux, à Nantes, la part de meublés dans le parc locatif a triplé en dix ans, avec des hausses de loyer moyenne de +4 à +7 % sur la période 2020-2023 (ADIL 33, Observatoire Clameur 2023).
• Les tensions sont particulièrement lisibles sur certaines typologies : le studio meublé est devenu minoritaire (< 40 % de l’offre vacant à la relocation) alors qu’il constituait encore le cœur du marché étudiant en 2018.

Recompositions territoriales et déplacement de la tension locative

Par effet de diffusion, la logique du meublé s’étend aujourd’hui aux périphéries urbaines, villes moyennes ou zones touristiques – souvent au détriment des résidents permanents et des primo-accédants. Cette évolution favorise parfois l’éviction de ménages modestes ou des filières de bailleurs sociaux, comme à Bayonne, à Annecy ou dans certaines communes bretonnes (Le Monde, INSEE, 2023).

Formes renouvelées de précarité et d’accès au logement

Pour les ménages précaires, ou ceux en mobilité résidentielle rapide, le meublé peut jouer le rôle ambigu de « solution transitoire » – facilitant temporairement l’accès au logement, mais aussi exposant à des loyers élevés, à une sécurité locative plus faible, et à un turn-over plus important (voir rapport Fondation Abbé Pierre 2023).

• Le recours croissant à des baux meublés d’un an (ou même de courte durée) a pour effet de fragiliser l’ancrage résidentiel, notamment pour les salariés en mobilité ou les ménages en recherche de stabilité.
• Cela s’observe également dans la reconfiguration des rapports propriétaires-locataires : hausse des congés pour reprise, détournement du statut d'habitat principal vers des usages de location temporaire ou touristique.

Mise en perspective : résilience du meublé, pistes de régulation et perspectives 2025

En 2024, le logement meublé demeure à la croisée de logiques multiples – entre flexibilité, recherche de rentabilité et segmentation sociale du marché. Si des mesures de régulation ont été adoptées, elles sont insuffisantes à enrayer la dynamique d’ensemble tant que la structure du marché (rareté du foncier, insuffisance d’offre nouvelle, attractivité de la fiscalité) conserve les mêmes ressorts.

Le phénomène n’est ni tout noir ni tout blanc : au-delà de l’opposition bailleurs/locataires ou tourisme/habitat permanent, le meublé répond aussi à des mobilités nouvelles, à des recompositions familiales ou professionnelles, et vient questionner l’avenir même du logement abordable.

• Perspectives à court terme (2025) : La contraction du marché locatif « classique », si elle se poursuit, pourrait exacerber les tensions sur le logement abordable. À l’inverse, le durcissement fiscal et réglementaire pourrait provoquer le retour d’un certain nombre de logements meublés vers la location longue (hypothèse avancée par la FNAIM et le CGEDD, 2024).
• Enjeux urbains : La régulation du meublé pose la question de la revitalisation des centres-villes, du maintien d’une offre accessible et de la lutte contre la vacance à long terme.
• Imprévisibilité des adaptations : Les bailleurs sont susceptibles d’arbitrer rapidement en fonction des évolutions de marché, mais aussi des nouvelles exigences énergétiques (DPE, rénovation obligatoire des passoires thermiques).

L’avenir du logement meublé tiendra donc autant à l’évolution des besoins sociaux, aux trajectoires familiales et professionnelles, qu’à la capacité des politiques publiques à garantir le droit au logement sans sacrifier la diversité des parcours résidentiels.

Sources principales : INSEE, OLAP, FNAIM, Observatoire CLAMEUR, Ville de Paris, Fondation Abbé Pierre, ADIL, Le Monde.