19/07/2025
Avant d’entrer dans la répartition, un rappel des grandes catégories utilisées par l’Insee et les acteurs du logement s’impose :
Si la France reste un pays de maisons individuelles (plus de 55% du parc en 2021 selon l’Insee), cette part varie fortement selon les territoires.
L’attachement français à la maison individuelle s’exprime avec une force inégale sur le territoire. Hors des grands centres urbains, elle domine largement :
Cette prépondérance est héritée autant de l’histoire (“maison pavillonnaire” populaire depuis l’après-guerre) que des politiques d’aménagement favorisant l’accession à la propriété. Elle s’accompagne cependant de particularités :
Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse), l’appartement domine massivement :
Ce modèle s’explique par :
On observe néanmoins un retour d’intérêt pour l’habitat intermédiaire dans les villes moyennes/bourgs périurbains, notamment via des dispositifs de densification douce et de “maisonnette urbaine”.
La répartition des maisons et appartements recoupe, au-delà du rural-urbain, des fractures géographiques nettes :
Certaines villes, comme Dijon ou Limoges, offrent une vraie diversité, mais la recomposition s’opère surtout dans les anciens bassins industriels (Nord, Lorraine), où le parc de maisons mitoyennes, construit pour les ouvriers, reste l’habitat dominant… vieillissant et énergivore.
Depuis 2020, plusieurs tendances ont amplifié ou modifié ces équilibres :
Dans les villes de 15 000 à 100 000 habitants, la part de maisons oscille entre 35% et 60%. Mais l’essentiel de la production neuve va vers des appartements, sous forme de petits immeubles pour coller à l’évolution démographique (ménages composés d'une ou deux personnes). Exemple : à Laval, la part des appartements dans les permis de construire est passée de 29% en 2015 à 52% en 2023 (Source : Sitadel, Ministère de la Transition écologique).
Si la dichotomie maison/appartement demeure marquée, de nouveaux types d’habitat émergent :
Cette recomposition, encore marginale à l’échelle nationale, pourrait s’amplifier sous la pression des prix et des enjeux de sobriété foncière, en particulier dans les territoires à fort dynamisme ou dans les “déserts” ruraux en reconversion.
| Type de territoire | % maisons individuelles | % appartements | Superficie moyenne (m²) |
|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | ~2% | 98% | 58 |
| Villes de +100 000 hab. | 25% | 75% | 65 |
| Villes moyennes (15k-100k) | 45% | 55% | 78 |
| Périurbain / rural | 82% | 18% | 110 |
Source : Insee, Sitadel 2023, ANIL.
La carte des typologies de logements en France résulte d’un héritage, de choix d’aménagement passés, et de mutations en cours, accélérées depuis la pandémie. Les contrastes entre villes-centres, périurbain et rural restent nets, avec une forte résistance de la maison dans la culture de l’habitat hexagonal. Cependant, la pression sur le foncier, la rénovation énergétique, la transition écologique et de nouvelles formes de demande pourraient conduire à davantage de diversité dans toutes les strates territoriales.
Des inconnues demeurent : comment gérer la vacance massive dans certaines zones tout en produisant dense et sobre là où la demande explose ? Où trouver le point d’équilibre entre choix résidentiel individuel et objectifs collectifs de sobriété foncière ? Les dynamiques des prochaines années seront décisives pour la recomposition du parc et pour une géographie plus équilibrée de l’habitat en France.
Sources : Insee, Fondation Abbé Pierre, FFB, ANIL, Ademe, Ministère de la Transition Écologique, Sitadel, France Stratégie.