Résidences principales : nuances régionales et enjeux cachés de la géographie du logement

Comprendre la géographie du logement : un enjeu plus crucial que jamais

Depuis 2020, la géographie du logement en France se recompose sous l’effet de plusieurs chocs et transformations structurelles : hausse des prix des logements dans certains bassins métropolitains, essor du télétravail, vieillissement de la population, attractivité renouvelée de certains territoires et, plus récemment, inflexion de la dynamique migratoire entre régions. Dans ce contexte mouvant, la répartition des résidences principales par région livre des enseignements précieux sur les équilibres et déséquilibres à l’œuvre, ainsi que sur les défis diffus dans le parc résidentiel.

Cet article s’appuie sur les dernières données de l’Insee (exploitation 2024 du Recensement de la Population), en croisant les analyses avec d’autres grandes enquêtes (France Stratégie, études du Commissariat Général à l'Égalité des Territoires, etc.). Objectif : rendre intelligibles les chiffres et détecter leurs implications sociales, économiques et politiques pour la France du logement.

Photographie statistique : combien de résidences principales par région en 2024 ?

Le parc de logements français se compose à plus de 82,5% de résidences principales, soit près de 30,1 millions de logements sur l’ensemble du territoire (Insee, 2024). Cette moyenne masque toutefois de fortes disparités régionales. Voici, pour chaque région (métropolitaine et DROM), le nombre de résidences principales recensé en 2023 :

Région	Nb de résidences principales (milliers)	Part des résidences principales dans le parc total (%)
Île-de-France	5 650	88,2
Auvergne-Rhône-Alpes	3 750	82,7
Nouvelle-Aquitaine	2 810	79,1
Occitanie	2 764	76,6
Hauts-de-France	2 630	88,2
Provence-Alpes-Côte d’Azur	2 230	73,8
Grand Est	2 180	85,9
Bretagne	1 670	81,6
Pays de la Loire	1 550	82,4
Bourgogne-Franche-Comté	1 100	85,7
Centre-Val de Loire	1 090	83,8
Normandie	1 090	84,4
Corsica	146	64,2
Guadeloupe	171	84,2
Martinique	150	86,7
Guyane	89	89,8
La Réunion	317	87,2
Mayotte	61	97,3

Source : Insee, RP 2024 / DGFIP, traitement Regards Croisés sur le Logement

Au-delà de la carte : les facteurs explicatifs des disparités régionales

La simple répartition des volumes cache un ensemble de facteurs qui structurent la géographie des résidences principales en France :

• Valeur foncière et « seconde résidence » : Les régions côtières, montagneuses ou touristiques — Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca), Occitanie, Nouvelle-Aquitaine et Corse en tête — présentent un taux de résidences principales inférieur à la moyenne (souvent sous les 80%, contre plus de 85% dans le nord de la France). Ce phénomène s’explique par l’attractivité pour les résidences secondaires et la location saisonnière. À l’inverse, l’Île-de-France héberge une part prépondérante de résidences principales, conséquence de sa forte densité urbaine et d’un marché immobilier orienté vers l’habitat permanent.
• Dynamique démographique : Les régions au fort solde naturel et migratoire (Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Pays de la Loire) voient le nombre de résidences principales progresser plus rapidement, entraînant à la fois des tensions sur l’offre et des mutations sociales et urbaines.
• Déclin industriel ou ruralisation : Dans le Massif central, une large partie de la Bourgogne-Franche-Comté, ou encore le centre de la France, la moindre dynamisation du marché de l’emploi, le vieillissement de la population et la désertification rurale conduisent à un parc de résidences principales relativement stable, parfois même en légère décroissance localement.
• Spécificité des DROM : La Guyane et Mayotte affichent respectivement 89,8% et 97,3% de résidences principales, traduisant un marché immobilier presque exclusivement consacré au logement permanent, lié à la faible place des résidences secondaires et à de forts besoins en logements principaux.

L’impact du tourisme, du télétravail et de la financiarisation sur la répartition des résidences principales

Depuis la crise sanitaire, la notion d’ancrage régional du logement s’est brouillée sous l’effet de trois phénomènes majeurs :

1. La montée en puissance de la location saisonnière : L’essor d’Airbnb et d’autres plateformes a contribué à réduire la part de résidences principales dans les zones les plus attractives. Par exemple, à Paris intra-muros, la part de résidences principales dans le parc total est passée de 86% en 2008 à seulement 78,5% en 2022 (Insee).
2. Le télétravail et la « dé-métropolisation » : Entre 2020 et 2023, on observe un léger accroissement des résidences principales dans la grande couronne francilienne, en Bretagne, dans le sud Limousin, le Lot-et-Garonne ou le Nord Ardèche. Ce déplacement de la demande, modeste mais réel, redistribue partiellement la croissance du nombre de résidences principales .
3. La financiarisation du logement : Dans les stations de sports d’hiver ou à la côte, la part des résidences principales continue d’être rognée par l’investissement locatif touristique, qui concentre la hausse de la valeur sur une minorité d’appartements. Exemple frappant : en 2021 à Nice, près de 21,5% du parc résidentiel était dédié à autre chose que la résidence principale (France Stratégie, 2022).

Structures du parc : maison individuelle, appartement collectif, ancien, neuf… des clivages territoriaux persistants

Derrière le terme de « résidence principale », se cachent des réalités profondément divergentes en fonction des territoires :

• Proportion de logements individuels : Dans le nord et l’ouest du pays, jusqu’à 76% des résidences principales sont des maisons individuelles (Pays de la Loire, Bretagne, Centre-Val de Loire), contre moins de 45% en Île-de-France et dans les Alpes-Maritimes (SDES).
• Ancienneté du logement principal : Le logement ancien domine en Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est ou Nouvelle-Aquitaine : plus de la moitié des résidences principales y datent d’avant 1975, alors que certaines périphéries de Bordeaux, Rennes ou Nantes ont vu leur parc principal s’accroître de plus de 30% après 2000.
• Part du logement social : L’Île-de-France et le Nord concentrent à eux seuls près de 50% du parc HLM de France métropolitaine (Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires), ce qui influe directement sur les taux de vacance, la rotation et la pression sur les résidences principales.

Petite histoire de grands basculements : trois faits marquants depuis 2020

• En Bretagne, la part de résidence principale s’est érodée de près d’un point depuis 2020, au profit des résidences secondaires et des locations meublées touristiques, notamment en Morbihan et Finistère.
• Les métropoles du Sud (Nice, Montpellier, Toulouse) voient l’écart se creuser entre centre-ville (où la part des résidences secondaires dépasse désormais 25% dans certains quartiers) et périphérie (où la résidence principale reste ultra-majoritaire).
• Dans les DROM, la pression démographique sur le logement principal reste extrême : à Mayotte, la croissance annuelle du nombre de résidences principales (+3,5% entre 2020 et 2023) est bien supérieure à la moyenne nationale.

Vers une France du logement de plus en plus contrastée ?

La cartographie des résidences principales françaises, derrière son apparente stabilité, s’avère traversée de lignes de fracture toujours plus visibles : opposition croissante entre zones tendues et zones « dormantes », polarisation autour des littoraux et espaces hyper-touristiques, accentuation des difficultés d’accès au logement permanent pour les classes moyennes et populaires dans certains territoires.

Dans cette France à plusieurs vitesses, les politiques publiques devront, plus que jamais, tenir compte de la diversité des dynamiques régionales. Car la capacité à garantir une part élevée et durable des résidences principales, dans un contexte de tensions multiples (vieillissement, pression foncière, attractivité touristique et migrations résidentielles), sera un marqueur de cohésion nationale et d’équilibre territorial dans la décennie à venir.

Pour aller plus loin : dans les prochains articles, une plongée dans les territoires les plus frappés par la « désolidarisation résidentielle » et un focus sur la structure par type de ménage des résidences principales selon les contextes urbains, périurbains et ruraux.