13/11/2025
Depuis 2021, les diagnostics de performance énergétique (DPE) ont imposé une grille de lecture unifiée du parc immobilier français. Les “passoires thermiques” – autrement dit les logements classés F ou G au DPE – incarnent une double crise du logement : sociale et environnementale. La rénovation énergétique est érigée en priorité nationale, mais où le défi s’avère-t-il le plus pressant ?
Les derniers chiffres du ministère de la Transition énergétique, de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE, édition 2023) et de l’Ademe confirment que la répartition des passoires thermiques est tout sauf homogène. Cette fracture énergétique dessine une nouvelle carte du mal-logement, au-delà des seuls enjeux de précarité énergétique ou de transition écologique.
En 2023, environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G sur l’ensemble du territoire – soit plus de 17 % du parc résidentiel (Insee, ONRE). Ce chiffre inclut aussi bien des résidences principales que des logements vacants ou secondaires, mais il faut souligner que la prévalence dans le parc locatif privé atteint près de 23 %, bien au-dessus de la moyenne nationale.
Cet enjeu n’est pas théorique : depuis la loi Climat et Résilience, la location des logements les plus énergivores (notamment ceux classés G) est interdite à partir de janvier 2025, élargissant la contrainte progressivement à l’ensemble des classes concernées.
Mais la distribution des passoires thermiques dépend très fortement de la géographie. Quels sont alors les territoires les plus exposés à ce défi ? C’est toute une cartographie inédite qui se dessine.
Le poids des passoires thermiques varie de façon considérable d’une région à l’autre, en raison de facteurs multiples : ancienneté du bâti, climat, dynamique démographique, type de peuplement.
| Région | % de logements F ou G | Nb. estimé de passoires thermiques |
|---|---|---|
| Île-de-France | 22 % | env. 1,1 million |
| Bourgogne-Franche-Comté | 25 % | env. 420 000 |
| Normandie | 23 % | env. 380 000 |
| Nouvelle-Aquitaine | 18 % | env. 480 000 |
| Grand Est | 24 % | env. 530 000 |
| Bretagne | 15 % | env. 240 000 |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 17 % | env. 310 000 |
| Centre-Val de Loire | 22 % | env. 290 000 |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 16 % | env. 520 000 |
| Hauts-de-France | 19 % | env. 370 000 |
| Occitanie | 13 % | env. 340 000 |
| Pays de la Loire | 12 % | env. 190 000 |
Sources : ONRE 2023, FNAIM “Baromètre des passoires thermiques 2024”, Ademe.
L’Île-de-France se distingue par le nombre absolu de passoires thermiques (environ 1,1 million), en lien direct avec la densité urbaine et le poids des copropriétés anciennes, notamment à Paris et dans la petite couronne. La rénovation du parc, souvent constitué d’immeubles élevés bâtis avant 1975, se heurte à plusieurs obstacles : complexité du collectif, coût élevé, reste à charge dissuasif pour les copropriétaires modestes.
Mais en proportion du parc, ce sont certaines régions rurales ou périurbaines – typiquement le Grand Est ou la Bourgogne-Franche-Comté – qui battent des records. Ici, la combinaison d’un bâti ancien, souvent mal isolé, chauffé au fioul ou au bois, et d’un parc plus dispersé, rend la rénovation structurellement plus complexe – et parfois moins rentable au regard du marché local.
Ces deux régions dépassent 24 % de logements F ou G, faisant d’elles des zones “rouges” de la précarité énergétique. Plusieurs facteurs amplifient cette réalité :
Ces territoires, parfois vieillissants et en décroissance démographique, peinent à mobiliser propriétaires et collectivités pour enclencher la rénovation à grande échelle.
Surprise notable : la Normandie, le Centre-Val de Loire et, dans une moindre mesure, la Nouvelle-Aquitaine forment une “diagonale” où le taux de passoires thermiques reste élevé (18 à 23 %), en lien avec :
Ce profil “rural et diffus” du mal-logement énergétique s’oppose à l’image parfois fantasmée d’un problème exclusivement urbain ou métropolitain.
Au sud, les régions comme PACA ou Occitanie affichent, paradoxalement, une proportion moindre de passoires – respectivement 17 % et 13 % – mais le défi reste réel dans les villes moyennes, les centres historiques ou les quartiers populaires.
Dans le parc social, le taux de passoires thermiques est globalement inférieur (environ 7 %), du fait de politiques de rénovation amorcées dès les années 2000. Mais dans le privé, le problème reste inquiétant, en particulier pour les publics modestes.
Ces écarts régionaux sont aussi le reflet des politiques territoriales. En Bretagne, pionnière de la rénovation globale – plan Breizh Cop, soutien aux éco-primes locales – le taux de passoires demeure notablement inférieur à la moyenne nationale (15 %). À l’inverse, certaines régions en décrochage démographique peinent à activer les leviers nationaux (MaPrimeRénov’, éco-PTZ), faute d’ingénierie locale ou par manque d’attractivité immobilière.
Au-delà de la moyenne nationale, c’est la différenciation régionale qui doit guider les politiques à venir.
Face à l’échéance de 2025, puis de 2028 pour l’interdiction progressive à la location des logements énergivores, la recomposition régionale du parc de logement promet d’être un baromètre inédit de la transition énergétique… Et, sans doute, une ligne de fracture nouvelle dans la géographie des inégalités d’habitat.
Pour aller plus loin :