Décrypter les visages multiples de la vacance des logements en France

Vacance : définition et éléments de mesure

Avant d’analyser les profils, il convient de préciser ce que l’on entend par “logement vacant”. Pour l’INSEE, il s’agit d’un logement inoccupé, “proposé à la vente, à la location, déjà attribué mais pas encore occupé, ou en attente de règlement de succession, ou encore conservé par un propriétaire sans destinataire précis”. Sont donc exclus les résidences secondaires et les logements occasionnels. Il ne s’agit pas d’un phénomène homogène, mais d’une mosaïque de situations inscrites dans une temporalité plus ou moins longue.

• Vacance structurelle : logement inoccupé depuis plus d’un an, souvent associé à la déshérence ou à des difficultés majeures de remise sur le marché.
• Vacance frictionnelle : logement temporairement vide, en attente de mutation, de relocation ou de vente.

Fin 2023, la vacance structurelle représentait près de 45 % des logements vacants, un ratio en progression de 6 points par rapport à 2017 selon le rapport de la Fondation Abbé Pierre (2024).

Des géographies contrastées de la vacance

Une première lecture oppose souvent deux Frances : celle des territoires attractifs où la vacance est rare et celle, en déprise, où elle explose. Les données INSEE 2020-2023 confirment ce contraste, mais révèlent une réalité bien plus nuancée.

• France périphérique et centres-bourgs en déclin : La vacance structurelle dépasse 12 % dans des villes moyennes du Grand Est, de la Bourgogne-Franche-Comté ou du Massif central (données FILOCOM 2022). À Decazeville (Aveyron), plus de 16 % des logements étaient vacants en 2023.
• Quartiers centraux des métropoles : La vacance existe aussi au sein des grandes villes, mais elle y revêt d’autres formes : appartements en attente de réhabilitation lourde, biens en indivision, logements transformés en “biens d’attente” pour les opérateurs immobiliers.
• Zones touristiques : La vacance peut atteindre des sommets au lendemain des saisons touristiques dans certaines stations balnéaires ou thermales. À titre d’exemple, plus de 27 % des logements étaient vacants à Bagnoles-de-l’Orne en 2022 (INSEE), la moitié étant associée à la vacance temporaire.

Ce morcellement appelle à dépasser l’idée d’une polarisation simple entre ruraux oubliés et métropoles dynamiques.

Des logements vacants issus de constructions anciennes

L’ancienneté des logements vacants constitue un premier marqueur fort. Selon le Service Statistique du Ministère de la Transition écologique (2023), près de 70 % des logements vacants ont été édifiés avant 1975, une donnée qui monte à 82 % dans les départements du nord-est et du centre de la France.

• Bâtiments dégradés ou inadaptés : Beaucoup de vacants appartiennent à un parc très ancien, énergivore, mal isolé, ou difficilement accessible aux personnes âgées. À Saint-Quentin ou Vierzon, le taux de vacance atteint 12 %, dont la majorité dans des immeubles collectifs construits avant la Seconde Guerre mondiale.
• Maisons individuelles rurales : L’INSEE souligne une part importante de vacance dans le parc pavillonnaire des villages, souvent liés à des héritages familiaux ou à l’exode des jeunes générations.

Cela pose la question du coût et de la pertinence de la remise en état, alors même que la demande évolue (rénovation énergétique, adaptation au vieillissement...).

Typologie des logements vacants selon leur statut et leur usage

La vacance ne touche pas de la même manière toutes les catégories d’appartements et de maisons. On identifie plusieurs profils, croisés entre statut d’occupation et nature du logement.

• Bailleurs privés :
  • Souvent, il s’agit d’investisseurs ayant du mal à retrouver un locataire après un départ, parfois du fait d’un bien mal adapté, d’un loyer trop élevé, de travaux à réaliser ou d’une mauvaise image du quartier.
  • La vacance locative dans le secteur privé est particulièrement élevée dans les territoires où le marché est déséquilibré, à l’instar de la Nièvre ou la Haute-Marne (plus de 13 % du parc locatif privé).
• Propriétaires occupants partis en établissement ou décédés :
  • Un tiers des logements vacants recensés en ville moyenne sont liés à des situations successorales non résolues (source : enquête INSEE 2022 sur les transmissions patrimoniales).
  • L’absence de repreneur ou le manque d’attractivité freinent la remise en circulation du bien.
• Collectivités et organismes publics :
  • Le logement social représente une part marginale de la vacance au niveau national (4 à 5 % selon l’Union sociale pour l’habitat), mais peut atteindre 10 % dans certains territoires périphériques fragilisés, notamment en milieu rural ou dans les anciennes zones minières.
  • Dans le Grand Est, près de 8 000 logements sociaux étaient vacants en 2023, souvent du fait de la désaffection de certains quartiers hérités de la mono-industrie.

Pourquoi ces logements restent-ils durablement vacants ?

Plusieurs facteurs structurels expliquent qu’un logement reste vide longtemps, voire s’enkyste dans la vacance dite “de longue durée”.

1. Déficit d’attractivité du territoire : Vieillissement démographique, rareté des emplois et faiblesse des services entraînent un recul durable de la demande. La vacance, autant symptôme que cause, entretient alors un cercle vicieux bien documenté dans les “villes moyennes”.
2. Caractéristiques inadaptées du bien : Étiquette énergétique médiocre (classes F et G du DPE, plus de 38 % des logements vacants en 2023 selon le CEREMA), absence de salle de bain, escaliers dangereux, mauvaises divisions, sont autant de freins. Depuis 2022, de nombreux propriétaires hésitent à engager les travaux imposés par les nouvelles lois sur la décence énergétique.
3. Phénomènes d’indivision ou de succession mal résolue : 23 % des logements vacants sont en situation d’indivision successorale en France (INSEE, 2022). Le morcellement des héritages et les désaccords familiaux bloquent des logements parfois durant plusieurs années.
4. Attentisme spéculatif : Certains propriétaires, notamment dans les centres urbains, préfèrent garder leur bien inoccupé en attendant une valorisation future ou un plan de réhabilitation plus rentable. À Paris, la vacance “en attente de projet” toucherait 4 à 5 % du parc privé intra-muros (Observatoire Parisien du Logement, 2022).

Profil sociodémographique des quartiers de grande vacance

Sociologiquement, la vacance se concentre dans des quartiers marqués par une population vieillissante et souffrant d’une moindre attractivité résidentielle.

• Population âgée : Dans les communes rurales ou à l’industrie déclinante, le taux de vacance grimpe parallèlement au vieillissement des habitants. À Saint-Flour (Cantal), la moitié des logements vacants sont issus de ménages partis en maison de retraite.
• Quartiers pauvres ou stigmatisés : Certains segments du parc HLM très dégradés sont désertés par les ménages actifs, tandis que la vacance frictionnelle s’accroît dans les copropriétés dévalorisées — en particulier dans la périphérie des villes moyennes.

L’abandon d’immeubles entiers — parfois pour cause d’insalubrité ou de risque de péril — alimente aussi la vacance dans certains centres urbains, comme à Nevers ou à Montluçon.

Évolutions récentes : quelles tendances 2020-2024 ?

Après une stabilisation dans les années 2015-2019, la vacance s’est accélérée depuis 2020 sur fond de crise Covid, de recomposition des mobilités résidentielles et d’injonctions réglementaires (loi Climat & Résilience, interdiction progressive de la location des passoires thermiques).

• Augmentation relative dans l’ancien : Entre 2020 et 2023, le nombre de logements vacants anciens a progressé de 7 %, contre +2 % pour le parc récent (source : SDES, 2023).
• Durcissement réglementaire : L’interdiction de louer certains logements suris a accéléré la mise en vacance de biens vieillissants non rénovés (rapport de l’ANAH, mars 2024).
• Effets du télétravail : Certaines zones périurbaines voient au contraire la vacance reculer, les propriétaires rénovant ou relouant des biens autrefois boudés.

Le profil type du logement vacant évolue ainsi au gré des politiques publiques autant que des tendances démographiques et économiques.

Quels enjeux pour demain ?

En décryptant finement les profils des logements vacants, on comprend que la lutte contre la vacance ne se limite pas à mobiliser une réserve invisible, disponible à tout moment. À chaque territoire, chaque catégorie de bien, chaque situation patrimoniale correspond un enjeu spécifique : redynamiser une petite ville, adapter le parc ancien, accélérer les transmissions patrimoniales ou inciter la réhabilitation.

L’élargissement des obligations de rénovation, la création de foncières publiques, le développement des démarches d’“intermédiation locative” (SOLIHA, agences immobilières à vocation sociale…), la taxation des logements sous-occupés sont autant d’outils testés localement, parfois avec succès, parfois avec prudence.

Mais la multiplication des profils de la vacance impose d’agir simultanément sur plusieurs leviers : revitaliser les bassins d’emploi, soutenir les parcours seniors, adapter la fiscalité, déconstruire certaines copropriétés en déshérence… pour que la vacance soit, demain, l’exception ponctuelle plutôt que la norme durable.

Sources mentionnées : INSEE (Enquêtes Logement, FILOCOM 2022), Fondation Abbé Pierre (Rapport 2024), SDES, CEREMA, Union sociale pour l’habitat, Observatoire Parisien du Logement, ANAH.