Résidences secondaires, logements meublés : comprendre les logiques d’appropriation depuis 2020

Un paysage du logement bouleversé : l’essor marqué des résidences secondaires et de la location meublée

Depuis 2020, les dynamiques immobilières françaises révèlent un regain massif d’intérêt pour deux formes de logement distinctes mais parfois complémentaires : la résidence secondaire, souvent associée à un certain imaginaire de “refuge”, et le logement meublé, largement porté par la mobilité et le tourisme. Ces deux segments, longtemps restés marginaux ou réservés à une minorité, sont aujourd’hui sous les projecteurs.

Ce mouvement n’est pas un hasard : il résulte d’une conjonction entre envolée des prix de l’immobilier, adaptation forcée au télétravail depuis la pandémie de Covid-19, tensions accrues sur le marché locatif traditionnel et recherche de nouvelles formes d’équilibre vie professionnelle/vie personnelle. Comprendre qui sont les ménages à l’origine de ces choix devient un enjeu central pour penser les politiques du logement de demain.

Portrait des propriétaires de résidences secondaires : une France à deux vitesses

Des profils aisés et vieillissants

La propriété de résidences secondaires concentre toujours les inégalités : selon l’INSEE, moins de 10 % des ménages possèdent une résidence secondaire, mais cette minorité demeure largement surreprésentée parmi les foyers les plus aisés.

• Âge : Le propriétaire type d’une résidence secondaire a plus de 55 ans. Près de la moitié des résidences secondaires appartient à des retraités (source : Rapport INSEE « France, portrait social » 2023).
• Revenus : 40 % des détenteurs font partie des 20 % de ménages les plus riches – la possession d’une résidence secondaire augmente massivement avec le niveau de patrimoine.
• Niveau de diplôme : La proportion de cadres et de professions intermédiaires est nettement plus forte dans ce groupe que dans la population générale.

Les héritages jouent également un rôle majeur : d’après l’Observatoire des inégalités, un quart des résidences secondaires sont issues d’une transmission familiale, phénomène qui s’accentue avec l’accumulation patrimoniale des boomers.

Une géographie révélatrice, marquée par la littoralisation et le rural

Les localisations privilégiées traduisent des stratégies et des possibilités inégalement réparties sur le territoire :

• Littoral et montagne : En 2023, plus de 70 % des résidences secondaires étaient situées dans des départements touristiques du littoral (Var, Alpes-Maritimes, Morbihan) ou de montagne (Haute-Savoie, Savoie). (Source : Notaires de France, Baromètre des résidences secondaires 2023)
• Moyennes villes et ruralité attractive : Depuis 2020, nouvelle tendance : l’essor des résidences secondaires dans des zones moins touristiques, mais bien desservies (Berry, Périgord) – une aspiration à fuir les grandes métropoles, renforcée par les épisodes de confinement.

En résumé, le choix d’une résidence secondaire demeure encore largement une affaire de capital économique et social, mais territorialisée différemment selon les générations et les aspirations.

Les ménages adeptes de la location meublée : entre mobilité et stratégies fiscales

Plus jeunes, plus mobiles, mais une forte diversité

Contrairement au segment des résidences secondaires, le marché des logements meublés attire une population plus disparate, mais tend à renforcer de nouveaux clivages.

• Âge : Les jeunes actifs (25-40 ans) sont surreprésentés parmi les nouveaux entrants, soit comme locataires (mobilité professionnelle, stages, premiers emplois), soit comme investisseurs (primo-accédants profitant de la fiscalité LMNP – Location Meublée Non Professionnelle).
• Origine géographique : Les urbains et périurbains sont majoritaires parmi les bailleurs, notamment dans les villes universitaires et métropoles dynamiques (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes). Après 2020, un rebond des investissements a aussi été observé dans les villes moyennes, portées par la tension du marché locatif. (Source : Fédération Nationale de l’Immobilier – FNAIM, 2023)
• Diversification des profils des bailleurs : La multiplication des plateformes de location courte durée (type Airbnb) a permis à de nouveaux profils : retraités recherchant un complément de revenu, familles souhaitant valoriser un bien hérité, petits propriétaires désireux de sécuriser leurs loyers dans un contexte d’incertitude.

Les motivations : entre sécurité, rentabilité et flexibilité

L’intérêt pour la location meublée répond à plusieurs logiques, distinctes de celles des résidences secondaires :

1. Recherche de rentabilité : Le meublé permet des loyers plus élevés (jusqu’à +25 % par rapport au vide en 2023 selon l’Observatoire Clameur) et une vacance locative réduite, en zone tendue.
2. Avantage fiscal : Le régime LMNP offre une fiscalité avantageuse, ciblée sur les profils intermédiaires qui ne disposent pas toujours d’autres leviers pour consolider leur patrimoine.
3. Souplesse et gestion simplifiée : En raison de la flexibilité du bail (1 an renouvelable, état des lieux plus simple), les propriétaires privilégient cette formule dans un marché devenu plus volatil et risqué depuis la crise sanitaire.
4. Amélioration de la qualité perçue : Le meublé attire des locataires à la recherche d’un certain confort, notamment étudiants, télétravailleurs ou personnes en mission temporaire.

Radiographie sociale et territoriale croisée : impact depuis 2020

Des écarts grandissants entre accédants et exclus

L’essor simultané de ces deux segments « atypiques » du parc (résidences secondaires et meublés) n’est pas sans effets sur la structure globale du marché du logement :

• Effet de rareté : Dans de nombreux secteurs (Bassin d’Arcachon, pays du Mont-Blanc, littoral breton), la part de résidences secondaires approche ou dépasse 50 % du parc immobilier, raréfiant l’offre pour les habitants permanents ;
• Tensions locatives : L’attractivité de la location meublée touristique limite l’offre de locations classiques, notamment dans les quartiers centraux ou proches des grands pôles économiques et universitaires. Ce phénomène s’est accentué dès 2021, parallèlement à la reprise post-Covid. (Source : DGALN, étude 2023)
• Coup d’arrêt aux primo-accédants : Dans les zones désirées par les acquéreurs de résidences secondaires (côte atlantique, Sud-Ouest, haute montagne), la flambée des prix a écarté une part croissante de ménages modestes et intermédiaires du marché.

On observe également une tension spécifique dans les villes moyennes : la montée des meublés pour étudiants ou digital nomads peut être une opportunité – mais aussi générer des pénuries pour les familles ou les jeunes couples, notamment dans les quartiers les plus attractifs.

La crise énergétique, un révélateur d’inégalités nouvelles

Depuis 2022, l’exigence de rénovation énergétique a commencé à impacter fortement les choix de certains ménages. Une part croissante des résidences secondaires reste énergétiquement “passoire” (Etiquettes F et G : plus de 20 % du stock selon le SDES en 2023), ce qui contraint certains ménages moins fortunés à vendre ou à retarder des projets. À l’opposé, l’investissement locatif meublé tend à favoriser des logements plus récents et rénovés, mieux adaptés aux exigences de la nouvelle réglementation.

L’accélération réglementaire (interdiction de location des passoires thermiques depuis 2023) accentue une différenciation : les propriétaires disposant du capital nécessaire pour rénover ou investir dans le neuf renforcent leur position. Cela symbolise, une fois de plus, la dimension cumulative des inégalités dans l’accès à ces segments du logement.

Des trajectoires résidentielles en mutation : vers la multi-résidentialité ?

Les données récentes (Baromètre PAPR – SDES 2024) révèlent un phénomène nouveau : la multiplication des ménages déclarant “plusieurs adresses régulières”, signe que la résidence secondaire ou le meublé ne sont plus réservés à une élite statique.

• Augmentation sensible du nombre de couples biactifs, jeunes actifs ou néo-télétravailleurs partageant leur vie entre deux lieux (hébergement partagé sur l’année).
• Émergence de stratégies « multi-locatives » : certains ménages, notamment des familles recomposées ou des seniors, alternent location classique et séjours en meublé selon les contraintes professionnelles ou familiales.
• Augmentation de l’investissement transgénérationnel : parents et grands-parents investissent dans une résidence secondaire partagée, utilisée par plusieurs générations (source : étude Crédit Agricole immobilier, 2023).

Si la résidence secondaire reste un signe de position sociale, elle tend aussi à s’adapter à l’économie relationnelle des familles, tout comme le logement meublé devient une solution de flexibilité et d’adaptabilité face à l’incertitude du monde du travail contemporain.

Enjeux à suivre : biodiversité sociale et accès au logement

En 2024, la France fait face à une double polarisation. D’un côté, des ménages privilégiés qui affinent leurs stratégies résidentielles entre résidence secondaire, location flexible et capitalisation patrimoniale. De l’autre, des territoires confrontés à la rareté du logement accessible et à la fragilisation des centres-villes vivants. Les prochains arbitrages politiques sur la régulation des meublés touristiques (loi sur les plateformes numériques en 2024), la fiscalité des résidences secondaires et l’obligation de rénovation énergétique seront déterminants pour retrouver cet équilibre.

Ce panorama invite à repenser la diversité des modèles résidentiels et à imaginer de nouveaux compromis sociaux. Reste à savoir si les politiques publiques seront à même d’accompagner les mutations à l’œuvre… ou si la fragmentation des profils de ménages va continuer à creuser les écarts dans l’accès à l’habitat dans les années à venir.

• SOURCES : INSEE, Observatoire des inégalités, FNAIM, Notaires de France, DGALN, SDES, Clameur, Crédit Agricole Immobilier, Baromètre Regards croisés sur le logement.