17/11/2025
Le cœur des villes françaises concentre une histoire architecturale sans équivalent, mais cet atout patrimonial a un revers : une majorité de logements anciens, conçus à une époque où la question de la performance énergétique n’existait pas. D’après les données de l’Insee et du ministère de la Transition écologique, près de 41% des logements des centres-villes datent d’avant 1949 (SDES, 2022), soit deux fois plus qu’en périphérie.
Résultat tangible : les centres-villes affichent une part nettement plus élevée de “passoires thermiques” (logements classés F ou G selon le DPE — Diagnostic de Performance Énergétique). Selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique, 23% des logements situés en centre ancien seraient des passoires thermiques, contre moins de 15% en périphérie urbaine ou en quartier pavillonnaire (ONRE, 2023).
Le constat des chiffres se traduit par une empreinte énergétique massive : le bâtiment résidentiel représente 45% de la consommation d’énergie des villes françaises, et la part du bâti ancien y est prédominante (ADEME). Mais au-delà de la statistique globale, quelles sont les spécificités des centres-villes anciens ?
À ces données, s’ajoute la question de l’usage : la surreprésentation de locataires modestes ou de personnes âgées dans le parc ancien renforce le phénomène de précarité énergétique. D’après la Fondation Abbé Pierre, plus de 1,2 million de personnes “souffrent du froid” dans leur logement, majoritairement dans les centres anciens des villes moyennes et grandes (Fondation Abbé Pierre, rapport 2024).
La France s’est dotée d’objectifs ambitieux en matière de rénovation énergétique – réduction de 50% des passoires thermiques d’ici 2028 (loi Climat et Résilience). Pourtant, la courbe reste lente, notamment dans les centres historiques. Trois obstacles majeurs se combinent :
Or, moins de 10% des travaux lourds réalisés entre 2020 et 2023 en centre ancien ont permis d’atteindre une “classe DPE C ou supérieure” (Ministère de la Transition écologique). Le déploiement de dispositifs comme “MaPrimeRénov’” s’est concentré surtout sur l’isolation légère et le changement de mode de chauffage, ciblant rarement les immeubles collectifs des centres anciens, dont la gouvernance en copropriété est un frein supplémentaire.
Si l’on pense souvent à Paris ou Lyon, la pression énergétique du parc ancien frappe de manière encore plus aiguë les centres-villes des villes moyennes (Limoges, Albi, Béziers…). Selon l’Observatoire des villes moyennes (ANCT), près d’un logement sur deux y date d’avant 1950, et la vacance immobilière dépasse parfois 10%. Le phénomène s’explique par :
Cette situation alimente un cercle vicieux : la vacance attire moins d’investissements, mais accroît la précarité énergétique par la concentration de ménages modestes dans des logements mal rénovés.
Face à ce constat, la réponse ne saurait être technocratique ou uniforme. Plusieurs pistes de réflexion émergent, à l’échelle locale comme nationale :
L’enjeu de la performance énergétique du parc ancien interroge plus largement le devenir même des centres-villes. Si, historiquement, c’étaient l’emploi, la proximité des services ou la centralité urbaine qui structuraient les choix résidentiels, la “facture énergétique” devient désormais déterminante pour nombre de ménages. Il n’est pas exclu, à moyen terme, que la valeur patrimoniale d’un immeuble de centre-ville dépende autant de son label énergétique que de son cachet architectural.
La question énergétique recompose donc la carte de l’habitat urbain : plus qu’un défi technique, elle convoque les imaginaires, la politique du patrimoine, la justice sociale dans les centres-villes – et oblige à penser la ville du XXIe siècle aussi sous l’angle de la maîtrise de l’énergie.