24/01/2026
En 2024, la France compte près de 3,7 millions de résidences secondaires, selon les chiffres de l’INSEE. Ce volume représente environ 10% du parc total de logements. Mais derrière cette moyenne nationale se cache une réalité territoriale profondément inégale : certaines communes voient plus d’un logement sur deux réservé à un usage non principal, alors que d’autres en sont presque dépourvues. Depuis 2020, le phénomène connaît un regain marqué, accentué par la crise sanitaire qui a revalorisé l’usage de “l’ailleurs” et du télétravail.
Les résidences secondaires se concentrent principalement dans trois types d’espaces :
C’est dans ces territoires que l’effet sur le marché local du logement est le plus marqué et le plus débattu.
La multiplication des résidences secondaires réduit mathématiquement le stock disponible pour les occupants à l’année. Ce phénomène s’est intensifié depuis la pandémie de Covid-19, avec la “ruée vers l’espace” : de nombreux néo-résidents se sont portés acquéreurs de biens à transformer en pied-à-terre, modifiant ainsi en profondeur le marché local.
Quelques données clés pour appréhender l’ampleur du phénomène :
Ce constat concerne également les grandes métropoles via la transformation de logements en locations meublées touristiques, une forme hybride entre résidence secondaire et exploitation “airbnbisée”.
Le poids croissant des résidences secondaires contribue à une raréfaction de l’offre permanente et exerce une pression à la hausse sur les prix, tant à l’achat qu’à la location annuelle. Entre 2020 et 2023, le prix moyen dans certaines villes littorales a bondi de plus de 20% (Notaires de France, 2024), alors même que les revenus des locaux progressaient moins vite.
| Ville | Prix/m² (2020) | Prix/m² (2023) | Variation (%) | % résidences secondaires |
|---|---|---|---|---|
| Biarritz | 6 000 € | 7 700 € | +28% | 40% |
| La Baule | 4 500 € | 5 700 € | +27% | 63% |
| Chamonix | 8 500 € | 10 000 € | +17% | 70% |
Dans ces territoires, le marché du logement permanent s’étiole, et de nombreux ménages actifs – jeunes, travailleurs saisonniers, familles – se retrouvent exclus. La flambée des prix impacte également l’offre locative : nombre de logements sont retirés du marché pour être transformés en meublés touristiques ou en résidences secondaires. Selon l’Observatoire des Loyers, certaines stations balnéaires voient leur stock de locations à l’année diminuer de moitié en une décennie.
La pression exercée par la demande de résidences secondaires a un effet d’éviction : dans de nombreux villages côtiers ou de montagne, les habitants permanents peinent à se loger. Ce phénomène favorise la gentrification, avec l’arrivée de nouveaux propriétaires disposant de moyens financiers supérieurs et peu d’attaches locales.
Plus encore, la multiplication des logements vacants hors saison entraîne :
Certaines communes tentent de résister par des dispositifs de régulation (superfisc, quotas, modification des PLU…), mais avec des résultats limités devant la capacité d’adaptation du marché et l’attractivité durable de certaines zones.
L’essor d’Airbnb et assimilés, en parallèle de la croissance des résidences secondaires “classiques”, a renforcé la pression sur certains marchés locaux. En 2023, on dénombrait plus de 600 000 annonces sur les principales plateformes en France (Ministère du Logement, 2023).
Le Conseil d’Analyse Économique (2021) estime que la croissance de ces formules alternatives explique jusqu’à 30% de la hausse des loyers dans certains marchés “tendus” sur la période 2015-2022.
Face à la montée du phénomène, les pouvoirs publics multiplient les mesures pour tenter de rééquilibrer le marché local. Depuis 2017, la “taxe sur les logements vacants” mais également l’augmentation possible de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les communes tendues offrent des leviers, parfois encore sous-utilisés. En 2023, 4 000 communes peuvent désormais majorer cette taxe (source : service-public.fr).
D’autres outils ciblent l’encadrement des meublés touristiques :
Néanmoins, la rareté persistante de logements accessibles démontre que ces réponses demeurent, à ce jour, insuffisantes à enrayer la dynamique de captation de l’offre.
La revalorisation des espaces “hors-métropole”, accélérée par des modes de vie hybrides et la possibilité de télétravailler, a exacerbé le phénomène. Selon une enquête du Credoc (2022), près de 12% des actifs envisageaient, dans l’après-Covid, d’acquérir ou d’utiliser plus fréquemment une résidence secondaire – un chiffre en nette progression depuis 2019.
Les années 2020-2024 marquent ainsi un tournant de plus :
Face à la persistance d’une production neuve faible dans les zones tendues et une demande qui change de nature, la tension sur le logement permanent pourrait continuer de croître dans les prochaines années.
Le débat sur les solutions anime aujourd’hui les territoires concernés :
Le débat reste vif : comment réguler sans freiner l’attractivité, ni stigmatiser les nouveaux habitants ni dénier aux ménages une envie légitime de changer d’air ? Les trajectoires locales divergent. Là où certaines communes craignent la “muséification” de leur territoire, d’autres misent sur l’innovation sociale ou sur la conciliation entre tourisme, économie locale et résidence permanente.
La multiplication des résidences secondaires révèle en creux la difficulté persistante à maintenir des marchés locaux du logement accessibles et vivants. Elle oblige à repenser, à l’échelle fine de chaque territoire, l’équilibre entre attractivité, usage partagé et droit au logement des habitants de l’année.