15/10/2025
La vacance de logements, longtemps perçue comme marginale, a pris un relief particulier en France à partir de 2020. Avec la crise du logement, la tension des marchés dans les grandes villes et la prise de conscience écologique, la vacance n’est plus seulement un « fait » immobilier : elle devient une question éminemment politique, fiscale et sociale. Selon l’INSEE, la France comptait 3,2 millions de logements vacants en 2023, soit près de 8,2 % du parc résidentiel, un chiffre en hausse de près de 600 000 unités en dix ans. En toile de fond : territoires en déclin, transformations économiques, étalement périurbain et inadéquation du parc avec les besoins des ménages.
Le croisement de ces données avec celles de la DGFIP (Direction générale des Finances publiques) révèle une progression régulière du stock de logements considérés comme fiscalement vacants, principalement dans les centres anciens de villes moyennes et les territoires ruraux en déprise. Ici s’entremêlent plusieurs dynamiques : propriétés dévolues, successions en suspens, attentes spéculatives, difficultés de rénovation, voir, plus récemment, multiplication des logements « passoires énergétiques » difficiles à remettre sur le marché locatif classique.
Face à cette réalité, la fiscalité appliquée aux logements vacants a évolué, oscillant entre incitation au retour sur le marché et pression punitive. Comment ce cadre fiscal s’est-il ajusté depuis 2020 ? Quels en sont les contours actuels, limites, et effets réels ?
Plus précisément, on distingue aujourd’hui trois outils principaux de la fiscalité des logements vacants :
À côté de ces impôts directs, des mesures annexes comme les sur-amendes en cas de « carence » dans des programmes de construction sociale, ou la possibilité d’expropriation dans certains cas extrêmes, complètent l’arsenal.
Mais la TLV en demeure la pierre angulaire.
Jusqu’au début des années 2020, la fiscalité sur la vacance était relativement stable : la TLV ne concernait qu’environ 1 200 communes situées en « zone tendue » (c’est-à-dire où l’offre de logements est très inférieure à la demande). Elle s’appliquait aux logements vacants depuis plus d’un an, sous réserve d’exceptions (logement en vente, en rénovation, succession…). Le taux était progressif, passant de 12,5 % à 25 % de la valeur locative du bien entre la première et la deuxième année de vacance.
Mais la loi de finances pour 2023, dans la foulée du rapport du député Lionel Causse (2022), a marqué un double tournant :
En miroir, la THLV du droit commun reste appliquée dans les territoires « non tendus », à des taux variant d’une commune à l’autre. La France devient ainsi l’un des pays européens où la fiscalité sur la vacance est la plus élevée pour certains profils.
En 2024, c’est la territorialisation qui progresse : plusieurs municipalités ont adopté des majorations sur les résidences secondaires vacantes, pouvant aller jusqu’à +60 % de taxe d’habitation (à Paris, Lyon, Bordeaux…).
Les données recueillies par la Cour des comptes (rapport 2021) et les statistiques de la DGFIP dessinent un paysage nuancé. Sur les 180 000 avis de TLV envoyés en 2022, seuls 62 000 ont donné lieu à paiement effectif, pour un rendement estimé à 51 millions d’euros. Soit à peine 1,6 % des logements vacants « avérés » fiscalement représentant un flux significatif de recettes.
Ce décalage s’explique par :
Autre limite marquée : interroger les fichiers de la DGFIP montre que la majorité des logements vacants lourdement taxés se situent dans des secteurs à très forte attractivité, où la pression locative est réelle et l’espoir de revalorisation du bien, élevé. A contrario, dans les petites villes en déclin – là où la vacance atteint parfois 12-20 % du parc (par exemple à Saint-Omer, Châtellerault ou Decazeville) – la fiscalité apparaît largement inopérante : s’il n’y a pas de demande, la taxe ne saurait, à elle seule, susciter la remise en location.
| Année | Communes concernées (TLV) | Nombre d’avis émis | Recettes (M€) |
|---|---|---|---|
| 2018 | 1 149 | 98 000 | 28 |
| 2020 | 1 149 | 141 000 | 44 |
| 2022 | 1 149 | 180 000 | 51 |
| 2023 (prévision) | 3 000+ | 300 000 | 80 |
Données DGFIP, Cour des comptes.
Sur le terrain, forces et limites de cette fiscalité apparaissent :
La fiscalité punitive, si elle a le mérite de stimuler le débat et d’inciter certains propriétaires à agir, ne saurait faire office de solution miracle dans les secteurs où le marché locatif est grippé – sauf à coupler la pression fiscale à des dispositifs de soutien à la rénovation, l’ingénierie foncière, et une politique d’aide aux propriétaires modestes.
Notons également la singularité française : alors que d’autres pays européens misent davantage sur la réquisition forcée (Espagne), ou sur des outils de portage public/privé couplés à la fiscalité (Pays-Bas), la France a choisi le triptyque taxe-incitation-neutralité administrative.
Plusieurs tendances s’amorcent pour les prochaines années. Les associations d’élus plaidant pour une meilleure adaptation des dispositifs : généralisation de la TLV à toutes les communes le souhaitant (loi de finances 2024), création de paliers intermédiaires selon la durée de vacance, exonérations renforcées pour les situations sociales à risque, et compatibilité totale avec les aides à la rénovation énergétique.
À l’horizon 2025, le gouvernement via la mission « Logements vacants » du plan Logement (2023-2027), vise à réduire d’au moins 100 000 le nombre de logements vacants « mobilisables ». Plusieurs territoires expérimentaux (Aix-Marseille, Grenoble, Limoges) couplent désormais la fiscalité punitive à un accompagnement renforcé : diagnostics gratuits, ingénierie juridique, portage temporaire par les organismes publics, prêts à taux zéro pour la rénovation des logements vacants.
La fiscalité n’est donc qu’un outil parmi d’autres. Mais elle agit dorénavant comme révélateur d’enjeux plus larges : attractivité territoriale, fracture résidentielle, vieillissement du parc, montée des exigences écologiques, place des petits propriétaires individuels dans la ville de demain.
S’il faut retenir la leçon des cinq dernières années, c’est peut-être que la fiscalité sur les logements vacants, loin d’être un simple levier budgétaire, constitue avant tout un catalyseur des arbitrages, entre droit de propriété et droit à la ville, entre valorisation patrimoniale et exigence d’habitat pour tous.
Pour aller plus loin :