Entre usage et structure : la part des résidences principales face aux mutations du parc de logements

Tour d’horizon : la résidence principale, pilier et révélateur des dynamiques du logement

Poser la question de la part des résidences principales dans le parc de logements revient à interroger la structure même de l’habitat en France. Derrière cette proportion se jouent des réalités multiples : distribution de la propriété, prégnance des résidences secondaires, poids des logements vacants, et ultérieurement, inégalités territoriales et transformations sociales. Or, si la résidence principale demeure largement majoritaire, derrière la stabilité apparente des chiffres, des tensions et glissements s’opèrent – révélateurs de la recomposition du marché du logement depuis 2020.

Quelle place pour la résidence principale ? Chiffres clés et évolutions récentes

Le logement principal représente, selon l’INSEE, environ 82 % du parc de logements français en 2021 (soit environ 30 millions sur 37 millions de logements, au sens large)1. Ce taux, relativement stable sur les deux dernières décennies, connait pourtant des inflexions récentes, minimes en apparence mais significatives en contexte de tensions résidentielles.

• En 1982 : la part de résidences principales atteignait 81,9 %.
• En 2011 : elle grimpait à 82,9 %, soit le niveau le plus élevé jamais atteint.
• En 2020 : 82,3 % selon l’INSEE, amorçant une stagnation, voire un très léger reflux depuis.

Le nombre absolu de résidences principales croît certes (+2 millions entre 2011 et 20212), mais moins vite que les autres formes d’occupation (résidences secondaires, logements vacants). Ce différentiel, s’il paraît ténu, traduit une tension croissante : la compétition pour l’usage résidentiel du parc existant.

Déconstruction du mythe de la « france des propriétaires » : structure du parc et différenciations territoriales

La catégorie de résidence principale masque aussi la diversité du statut d’occupation (propriétaire, locataire social, locataire privé, autres). Rappelons que la propriété occupe une place croissante dans l’imaginaire social, mais aussi dans la réalité : 64,4 % des ménages sont propriétaires de leur logement en 20223. Pourtant, la répartition n’est pas homogène :

• Les grandes métropoles, Paris en tête, connaissent une part de locataires nettement supérieure à la moyenne nationale : 64 % des ménages parisiens sont locataires (INSEE, 2022).
• Dans les espaces ruraux ou touristiques, la part du parc occupé comme résidence principale forme parfois tout juste la majorité, face au poids croissant des résidences secondaires et des formes d’occupation temporaire.

La géographie du logement principal se recompose aussi selon les dynamiques métropolitaines, les « sacrifices » consentis pour l’accession, et la résilience des territoires marqués par la vacance ou le vieillissement démographique.

Résidences secondaires et logements vacants : les autres usages en concurrence

Face à la demande en résidences principales, deux catégories concentrent essentiellement « l’autre part » du parc : les résidences secondaires et les logements vacants.

Les résidences secondaires : croissance et pression sur certaines zones

• En 2022, la France compte environ 3,6 millions de résidences secondaires (INSEE), soit près de 10 % du parc.
• Cette part tend à augmenter, surtout dans les zones littorales, de montagne et dans l’hyper-centre des grandes villes (phénomène Airbnb, évolution de la résidence « semi-principale » post-Covid).
• L’explosion de cette catégorie dans certains territoires provoque localement une véritable éviction résidentielle des populations permanentes.

Certaines communes voient leur part de résidences principales passer sous la barre des 60 % : sur la Côte Atlantique ou dans les Alpes, il n’est pas rare que l’usage principal du parc ne soit plus la résidence permanente, mais secondaire ou saisonnière4.

Vacance : un indicateur révélateur de déséquilibres locaux

• Le taux de logements vacants augmente légèrement : de 6,5 % en 2011 à environ 8,3 % en 2022, soit plus de 3 millions d’unités (INSEE).
• La vacance peut résulter de plusieurs processus : inadaptation du bâti, déclin démographique, spéculation ou stratégies patrimoniales.
• Certains centres anciens de villes moyennes dépassent les 15 % de vacance, alors que les métropoles tendent vers la pénurie.

Cette vacance, loin d’être uniquement une réserve mobilisable, correspond pour partie à des logements durablement « hors du jeu » de la résidence principale.

Effet Covid : la rupture silencieuse dans les usages et aspirations

2020 a marqué un tournant : avec la crise sanitaire, l’aspiration à plus d’espace, de nature et de multiple pied-à-terre s’est accélérée. Plusieurs signaux faibles révèlent que la frontière entre résidence principale et secondaire s’estompe : montée du télétravail, allongement de la durée de séjour dans la « seconde » résidence, multiplication du phénomène de « résidence semi-principale » (deux domiciles pour une même famille).

Selon les Notaires de France, entre 2019 et 2022 les achats de résidences secondaires ont progressé de +19 %, au détriment parfois de l’accessibilité du logement principal dans certaines régions – augmentation visible des prix dans le littoral atlantique, l’intérieur du sud et dans les vallées alpines5.

De plus, la tension sur le marché du logement, déjà aiguë dans les centres urbains, s’est accrue du fait du détournement d’une partie du parc vers l’offre courte durée (Airbnb, locations saisonnières). Cet usage « alternatif » brouille la frontière et complexifie la définition même de ce qu’est une résidence principale en 2024.

Données récentes (2021-2024) : tendance au tassement, foyers de tension croissante

Le dernier recensement INSEE (2021) confirme plusieurs tendances convergentes :

• La stagnation, voire la très légère baisse de la part des résidences principales dans le parc total national (de 82,3 % à 82,1 %).
• L’accélération récente de la création de résidences secondaires (+2,2 %/an en moyenne sur 2020-2023).
• Une vacance qui reste élevée dans les villes moyennes (Bourges, Chalons-en-Champagne, Saint-Etienne), pouvant atteindre 1 logement sur 6.
• Des dynamiques contrastées : Paris et la petite couronne voient la part de résidences principales augmenter, phénomène inverse sur la Côte d’Azur ou l’arc alpin.

Il est essentiel de relativiser : la France reste parmi les pays d’Europe où la résidence principale structure (encore) largement le marché du logement, loin devant l’Italie (75 %) ou l’Espagne (79 %)6. Mais la tension localisée, l’essor de la résidence secondaire et la vacance bloquée peuvent, localement, remettre en cause cet équilibre.

Enjeux sociaux et politiques : la question des usages prioritaires

Cette évolution soulève des questions vives : faut-il flécher la construction vers la résidence principale ? Réguler plus strictement l’usage des résidences secondaires ? Mobiliser les logements vacants ? Plusieurs collectivités pionnières (Pays Basque, zones touristiques de montagne ou littorales) expérimentent les quotas, surtaxes ou restrictions pour préserver une part suffisante d’habitat permanent7.

• À Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz, des surtaxes sur les résidences secondaires ont été mises en place pour contenir leur part dans le parc.
• Dans certaines vallées alpines, le PLU limite parfois la construction neuve en dehors des besoins de la population permanente.
• Des mesures nationales (plaquette « mobilisation du parc vacant »), rarement efficaces à grande échelle.

Le débat n’est pas clos : équilibre entre droit de propriété, attractivité territoriale et nécessité de loger les actifs locaux.

Perspectives : recomposition lente, enjeux d’équité territoriale et de régulation

À l’horizon 2025, plusieurs scénarios se dessinent :

• Persistance de la lente érosion de la part des résidences principales, sous l’effet combiné de la croissance du parc secondaire et du maintien de la vacance.
• Renforcement des inégalités territoriales : métropoles et zones tertiaires – où la résidence principale préserve sa domination – face aux espaces littoraux, ruraux ou touristiques où elle devient minoritaire.
• Nouvelles formes hybrides d’occupation, entre résidence alternée, semi-principale et location flexible.

Au fond, la part des résidences principales dans le parc de logements devient un révélateur de la capacité de la société française à arbitrer – ou non – entre différents usages du bâti : loger durablement, spéculer, habiter occasionnellement ou différer la rénovation d’un patrimoine vieillissant. Plus qu’un simple pourcentage, c’est une question politique autant que sociale à laquelle logement, urbanisme et modes de vie sont de plus en plus étroitement arrimés.

Sources principales : INSEE – Recensement de la population 2022, Notaires de France (Note de conjoncture immobilière 2023), SDES (Bilan du logement 2022), Eurostat, Observatoire National de la Rénovation Urbaine, Ministère de la Transition écologique.

---

1. INSEE - Recensement 2022 : Répartition des logements selon leur catégorie d’occupation.
2. SDES, Bilan du logement 2022, p.14.
3. INSEE - Enquête Logement 2022, p.9.
4. Eurostat, « Residential properties as dwellings », 2022.
5. Notaires de France, « Note de conjoncture immobilière », juillet 2023.
6. Eurostat, Database, 2023.
7. Ministère de la Transition écologique, “Rapport sur la régulation des usages du logement”, 2023.