Résidences secondaires en France : Aperçu des dispositifs fiscaux et enjeux actuels

La résidence secondaire, objet fiscal et enjeu sociétal

La France concentre le plus grand nombre de résidences secondaires d’Europe : 3,7 millions en 2023 selon l’INSEE, soit près de 10% de l’ensemble du parc immobilier. Ces chiffres illustrent à eux seuls le désir, spécifique à l’Hexagone, pour une « maison de campagne », un « recoin à la mer » ou en montagne. Mais avec la montée des tensions sur le marché du logement depuis la pandémie, la résidence secondaire suscite un débat grandissant : ressource d’attractivité et levier d’inégalités, en particulier dans les territoires touristiques sous tension. Depuis 2020, le cadre fiscal tend à se durcir, illustrant la volonté de canaliser ce patrimoine à l’aune des défis de l’accès au logement.

Définir la résidence secondaire : une catégorie fiscale à part entière

La résidence secondaire est, juridiquement, définie comme tout logement détenu en propriété (ou en usufruit) qui n’est pas la résidence principale du propriétaire ou de son foyer fiscal. Elle peut servir de villégiature, d’investissement, ou être mise en location saisonnière. Cette catégorie se distingue, fiscalement, par plusieurs dispositifs spécifiques – particulièrement en matière de taxe d’habitation, d’impôt sur le revenu et de plus-value.

Une fiscalité en mutation : réformes et évolutions depuis 2020

L’encadrement fiscal des résidences secondaires s’inscrit dans une dynamique de réformes accélérées depuis le Covid-19, sous la pression conjuguée des élus locaux, des ménages primo-accédants et des évolutions du marché locatif, notamment sur les plateformes de location courte durée.

La fin partielle de la taxe d’habitation, sauf pour les résidences secondaires

• Suppression pour la résidence principale : Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales ; mais elle subsiste pour les résidences secondaires.
• Majoration dans les zones tendues : La loi de finances permet aux communes situées en « zones tendues » (notamment littoral, montagne, grandes agglomérations) de majorer fortement la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, jusqu’à +60%.
• Réalités locales : En 2023, plus de 2 000 communes touristiques appliquent ce taux majoré (source : DGFiP), ce qui, par exemple, à Biarritz, fait passer la taxe d’habitation moyenne de 1 000 à 1 600 euros par an pour une résidence secondaire.

Taxe sur les logements vacants : extension aux résidences secondaires dans certains cas

• Initialement limitée aux logements inoccupés depuis au moins un an dans les grandes agglomérations, la taxe sur les logements vacants a vu son champ d'application s’élargir, et son taux, augmenter, pouvant atteindre 17% la deuxième année de vacance (source : service-public.fr).
• Dans certaines communes, la frontière entre logement vacant et résidence secondaire peut, à l’occasion de contrôles, être remise en question, avec comme conséquence une double taxation.

Impôt sur la plus-value immobilière : la fiscalité du vendeur

• À la revente, la plus-value réalisée sur une résidence secondaire subit une imposition forfaitaire de 19% (+17,2% de prélèvements sociaux), avec une exonération totale après 22 ans (pour l’impôt) et 30 ans (pour les prélèvements sociaux) de détention.
• La résidence principale, elle, bénéficie d’une exonération totale, ce qui accentue l’écart de traitement fiscal.
• Cet écart est l’expression d’un choix public : limiter la spéculation sur le foncier à usage secondaire, et privilégier la stabilité résidentielle.

La fiscalité de la location saisonnière : entre opportunité et re-régulation

Depuis le printemps 2020, la « ruée vers la campagne » et l'essor du télétravail ont accru l'attractivité des résidences secondaires, qui font désormais office d’actif locatif. Mais le cadre fiscal vise aussi à encadrer ce phénomène.

Location meublée de courte durée : régime micro-BIC et au-delà

• Pour la location meublée de courte durée (type Airbnb), le régime fiscal par défaut est celui des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Si les recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique.
• Pour les « meublés de tourisme classés », la limite monte à 188 700 € et l’abattement à 71 %. Mais ce régime avantageux est contesté : la loi de finances 2024 prévoit un abaissement des plafonds et des abattements, en particulier dans les zones tendues.
• Les maires bénéficient aussi depuis 2019 du pouvoir d’instaurer des quotas de locations saisonnières, ou d’exiger une autorisation préalable pour les meublés touristiques (loi ELAN).

Cotisations sociales : le seuil de bascule

• Dès lors que les recettes annuelles excèdent 23 000 €, le bailleur est redevable de cotisations sociales (régime des travailleurs indépendants), ce qui change radicalement la rentabilité de l’investissement.
• A Paris, par exemple, 70% des propriétaires-disposant d’un « super-hôte » ont franchi ce seuil en 2022 (source : AIRDNA).

TVA : applicable dans des cas particuliers

• La TVA ne s’applique pas en cas de location meublée de courte durée, sauf si des services hôteliers sont proposés (ménage quotidien, accueil, petit-déjeuner…). Une niche fiscale donc réservée à ceux qui restent dans un usage purement locatif.

Pression croissante et initiatives locales : la fiscalité moteur d'aménagement

La fiscalité des résidences secondaires s’ajuste de plus en plus pour influencer la répartition du foncier et tenter de remédier à la crise du logement dans certains territoires. Plusieurs municipalités, désormais, innovent, parfois au-delà du cadre national.

• Moratoire à Saint-Malo : En 2022, la ville de Saint-Malo a instauré un moratoire sur les changements d’usage en meublé touristique, avec une forte hausse de la taxe d’habitation (+60 %). Cela vise à contenir la pression sur les logements accessibles aux locaux (source : Ouest-France).
• Pays Basque : Certaines communes imposent la compensation : chaque transformation d’un logement en meublé de tourisme doit s’accompagner de la création d’un logement classique équivalent (source : Communauté d’agglomération Pays Basque).
• Expérimentations fiscales : En Corse, la Collectivité de Corse réclame de longue date la création d’une catégorie fiscale spécifique pour les résidences secondaires, face à l’explosion des prix (+35% en cinq ans à Porto-Vecchio, selon MeilleursAgents, 2023).

Les chiffres-clés et l’arrière-plan socio-économique depuis 2020

Année	Nombre de résidences secondaires (France métropolitaine)	Part dans le parc total	Évolution des prix dans les zones touristiques (2019-23)
2020	3,5 millions	9,8 %	+7 % (littoral, INSEE)
2023	3,7 millions	9,9 %	+18 % à +40 % selon territoire

• En 2022, la part des transactions de résidences secondaires a atteint 14% dans le volume national, alors même que la tension locative croît dans 56% des communes touristiques (source : Notaires de France).
• La fiscalité pèse de plus en plus sur ces biens : le montant moyen de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire a augmenté de 33% entre 2019 et 2023, contre +5% pour les résidences principales avant leur suppression.

Vers quel équilibre fiscal pour demain ?

La montée continue de la fiscalité sur les résidences secondaires n’est ni un geste isolé ni une mesure cosmétique : elle s’inscrit dans une reconfiguration profonde du rapport au logement, sous la contrainte des nouvelles aspirations territoriales, du numérique, et des tensions sur le parc locatif. Pour les collectivités comme pour l’État, il s’agit moins de décourager la quête d’un « deuxième chez-soi » que de chercher à rétablir un équilibre entre attractivité touristique, accès au logement et solidarité territoriale. Cette évolution fiscale s’accompagne de débats vifs sur la régulation, la justice spatiale et l’avenir du patrimoine.

Derrière la technicité des dispositifs fiscaux, ce sont bien les usages, les modèles de vie et d’investissement, et la place des habitants dans leurs territoires qui sont questionnés. Le secteur sera, à court terme, l’un des laboratoires les plus scrutés de la politique du logement à la française.

Sources principales : INSEE, DGFiP, service-public.fr, Notaires de France, AIRDNA, MeilleursAgents, Ouest-France, legifrance.gouv.fr, Communauté d’agglomération Pays Basque