Comprendre la nouvelle géographie du logement : résidences principales, secondaires et meublées en recomposition depuis 2020

Le parc de logements français : panorama chiffré et repères

La France compte environ 37 millions de logements en 2023, selon l’INSEE. Cette offre abrite trois grandes catégories : les résidences principales qui représentent l’ensemble des domiciles officiels des ménages, les résidences secondaires (utilisées pour les vacances ou les week-ends, mais non comme logement principal) et les logements occasionnellement ou durablement proposés en location meublée (courte ou longue durée, saisonnière ou non).

Comprendre la dynamique entre ces catégories éclaire les tensions du logement des ménages : accès au logement, crises du marché locatif, montée des enjeux touristiques, recomposition territoriale post-Covid… Voici, sur la base des sources officielles (INSEE, SDES, DGFiP, enquêtes notariales), les grandes lignes de cette recomposition des usages résidentiels.

Résidences principales : le socle fragilisé d’un parc en tension

En 2023, sur les 37 millions de logements, la part des résidences principales s’élève à environ 29,6 millions d’unités (soit 80% du parc total). Le nombre de résidences principales progresse encore, mais à un rythme nettement ralenti ces dernières années : entre 2015 et 2021, le stock a augmenté de +1,2% contre +1,9% les six années précédentes (INSEE, 2023).

• Cette décélération s’explique par le ralentissement de la construction neuve, l’augmentation des logements vacants (+12% de 2015 à 2021), et le détournement d'une partie du parc vers le meublé de tourisme.
• La pression sur les résidences principales est particulièrement forte dans les zones tendues : la vacance dans les grandes villes est historiquement basse (autour de 2% à Paris, Lyon, Bordeaux…).
• La tension locative se double d’un vieillissement du parc. Plus d’un quart des résidences principales ont été construites avant 1970, ce qui pose la question de leur performance énergétique, quand l’exigence de rénovation s’accroît.

La répartition géographique met en lumière deux France du logement : les métropoles et couronnes proches restent attractives, mais connaissent une flambée des prix et un recul de l’accession à la propriété parmi les jeunes ménages. À l’inverse, dans le quart nord-est, certains départements voient croître le taux de vacance et la dévalorisation du parc.

Résidences secondaires : inflation du patrimoine et effets d’éviction

La France demeure, de loin, le premier pays d’Europe par le nombre de résidences secondaires : 3,7 millions en 2023, soit près de 10% du parc. Ce chiffre est stable sur dix ans, mais la manière dont ces logements sont occupés et localisés a profondément changé depuis le Covid.

• L’épidémie et l’essor du télétravail ont dopé la demande pour des résidences secondaires « connectées » ou transformables en résidence semi-principale, notamment à moins de 3h des grandes métropoles.
• La hausse des prix a été spectaculaire dans certains bassins traditionnels de la résidence secondaire : +37% dans les Alpes, +30% sur la façade atlantique entre 2019 et 2023 (source : Notaires de France, 2023).
• Un “effet d’éviction” s’observe dans de nombreux villages de la côte atlantique, méditerranéenne ou en montagne – où la part des résidences secondaires dépasse parfois 50% du parc – alimentant la crise locale du logement pour les actifs permanents.

L’âge moyen des propriétaires de résidences secondaires augmente : en 2023, plus de 60% ont plus de 60 ans (Notaires de France). Cela interroge sur la transmission patrimoniale et la fonction de “refuge familial” prise par ces biens, ainsi que sur les inégalités dans l’accès à la double résidence.

Le boom des logements meublés touristiques : effets et réajustements

Le développement des locations meublées (notamment via les plateformes comme Airbnb, Abritel, Booking, Leboncoin, etc.) constitue un phénomène majeur depuis 2020. Après un bref temps mort au plus fort de la pandémie, le stock de logements meublés proposés à la location touristique n’a cessé de croître en zones attractives.

• En 2023, l’INSEE recense autour de 800 000 annonces actives de meublés touristiques à l’échelle nationale (source : INSEE, FNAIM, Airbnb Data Hub).
• À Paris, 1 logement sur 9 dans certains arrondissements serait ainsi proposé régulièrement à la location de courte durée.
• Le phénomène s’est intensifié dans les villes moyennes et sur le littoral, impactant l’accès au logement permanent pour les travailleurs locaux (Bayonne, La Rochelle, Annecy, etc.).
• La fiscalité très avantageuse du statut de “location meublée non professionnelle” (LMNP), souvent dénoncée par les rapporteurs parlementaires, a accéléré le basculement d’un parc autrefois loué “nu” vers la location saisonnière.

En réponse, plusieurs collectivités serrent la vis : quotas fixés à Paris et Nice, restrictions à Annecy ou Argelès, mesures anti-conversion dans des communes du littoral breton ou basque. Malgré ces freins, la rentabilité du meublé demeure, à ce jour, supérieure de 15 à 30% à la location nue sur des marchés tendus (FNAIM, observatoire 2023).

Interactions et conséquences : mobilité, inégalités et marché du travail

Des usages qui deviennent “oscillants”

Depuis la pandémie, nombre de ménages brouillent la frontière entre résidence principale, secondaire et usage touristique :

• Développement de la “double résidence” (télétravail en périphérie, bureau en ville), avec une multi-occupation accrue et l’apparition de logements semi-principaux.
• Accélération des passages de résidence principale à location meublée touristiques dans les quartiers centraux gentrifiés.
• Croissance des propriétaires de résidences secondaires qui louent leur bien quelques semaines par an pour “amortir” leur investissement face à la montée des prix immobiliers et des charges.

Conséquences sociales et territoriales

• La raréfaction des résidences principales disponibles dans les centres-villes populaires et les stations touristiques renforce la précarité des ménages actifs (infirmiers, saisonniers, enseignants…) qui peinent à se loger localement.
• Les jeunes ménages, aspirant à l’accession à la propriété, reculent face à l’offre limitée et l’envolée des prix : près de 70% des acquéreurs en résidence secondaire sont déjà propriétaires de leur résidence principale (source : Notaires de France, 2023).
• L’enjeu climatique s’invite aussi dans le débat : la consommation d’espace par la résidence secondaire (faible taux d’occupation, artificialisation), le défi de la rénovation énergétique des logements anciens et la surconsommation de ressources touristiques inquiètent les acteurs territoriaux.

Facteurs explicatifs et tendances de fond

• Évolutions démographiques : ralentissement de la croissance des ménages, vieillissement de la population, hausse du nombre de ménages “mono” qui accroît la demande de petits logements.
• Réglementation et fiscalité : la transition énergétique (loi Climat, interdiction de location des “passoires énergétiques”) contraint la location “traditionnelle” alors que la fiscalité du meublé reste plus souple.
• Transformations du travail : télétravail, semaine “découpée” entre ville et périphérie, recours croissant à la colocation ou à la location à durée flexible.
• Rapport à la propriété : la résidence secondaire reste un marqueur de capital et de protection face à l’incertitude, mais la mobilité et le fractionnement des usages brouillent la frontière entre catégories classiques.

Ouverture : quelles recompositions du parc résidentiel à l’horizon 2025 ?

Les distinctions binaires entre résidence principale, secondaire et location meublée s’effritent sous la pression de nouveaux modes de vie – montée de la double résidence, “commutativité” des usages, accès restreint au logement dans certaines zones. Pour le législateur et les territoires, le défi sera double : garantir l’accès au logement des actifs locaux tout en ajustant le parc à la versatilité des pratiques contemporaines – dans un contexte de faible construction neuve et de crise énergétique.

Le croisement des données statistiques montre une France de plus en plus fragmentée sur le plan résidentiel, mais aussi une inventivité dans les pratiques d’habitat – solutions intermédiaires, expérimentations d’habitat collectif, essor du micro-logement, etc. Si la société aspire à une plus grande fluidité dans l’usage des logements, cela impose de repenser la régulation, la fiscalité et l’accompagnement des transitions énergétiques pour préserver l’équilibre entre attractivité, justice sociale et sobriété environnementale.

Sources principales : INSEE, SDES, Notaires de France, FNAIM, DGFiP, Observatoire national de la rénovation énergétique, Airbnb DataHub, Rapports parlementaires sur la fiscalité du meublé (2022-2024).